Maison d’hôte : Le guide du lancement d’activité locative

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Ouvrir ou reprendre une activité de maison d’hôtes ou de chambre d’hôte implique un investissement financier non négligeable. Rajoutez à cela des travaux importants. Il est en effet essentiel que votre bien puisse prendre de la valeur tout en restant possiblement vendable.  

Vous songez à tout plaquer pour ouvrir une maison d’hôte ? L’idée vous est venue par le témoignage d’un ami ? Vous avez lu un article sur ce projet de reconversion ? En quoi consiste réellement cette aventure ? Est-il possible de se lancer facilement dans cette activité ? 

Pour bien gérer une maison d’hôte, il faut être impérativement organisé ! Une maison d’hôte se pilote comme une petite entreprise. Elle s’entretient comme un vrai petit hôtel. De bonnes bases en comptabilité seront nécessaires : faire les factures, les notes de frais, déclarer ses impôts. Vous pouvez aussi confier cela à un compte externe. Vous devez pouvoir anticiper vos besoins, gérer l’intendance, veiller au bon fonctionnement des appareils ménagers disponibles.

Vous devez aussi avoir un vrai sens du contact et de l’accueil. Cela influence pour beaucoup l’appréciation générale du séjour. 

Il faut également avoir une bonne condition physique, car c’est une activité physique ! Faire et refaire les chambres, faire la cuisine, servir le repas, faire la vaisselle, entretenir la maison et le jardin : autant de tâches qu’il ne faudra pas faire à moitié.

Parmi les critères de choix importants pour votre maison d’hôte, citons

  • La localisation : votre maison d’hôte doit idéalement se situer dans une zone à la fois attractive, agréable et accessible
  • L’environnement : les conditions météorologiques jouent également dans la sélection. Certaines maisons d’hôtes font malgré tout le pari de se greffer à des écosystèmes moins propices.
  • Le patrimoine culturel, historique, touristique : en général, on ne loue pas une chambre d’hôte pour ne rien faire de son séjour. La proximité d’activités et de lieu à visiter est également à prendre en compte.
  • L’originalité : les vacanciers sont souvent à la recherche de lieux disposant d’un peu de cachet et d’originalité. N’hésitez pas exprimer vos propres goûts et vos passions. Démarquez-vous des concurrents !
  • L’authenticité : vous avez tout à gagner à miser sur l’authenticité et le local. Vos clients sont à la recherche de quelque chose de dépaysant et de non standardisés. Jouez jusqu’au bout la carte de l’artisanat et de la culture locale.
  • La convivialité : proposez à vos convives une expérience placée sous le signe de l’échange et du sourire
  • La disponibilité : rien de plus agaçant pour un client de ne pas pouvoir demander ce dont il a besoin à l’hôte. Rendez-vous donc serviable et disponible. Sachez donc être présent pour vos hôtes, tout en restant discret.

Avec une maison d’hôte, vous devez aussi accepter de ne plus être totalement chez vous. 

Faites une étude de marché 

Avant de vous lancer, analyser la concurrence en termes de maison d’hôtes dans la région. L’offre locale est-elle importante ? Où est-elle centralisée ? Y-a-t-il des maisons concept intéressantes ? Quel sont les prix pratiqués ? N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre office de tourisme. Prenez aussi le temps de consulter les offres concurrentes – sur TripAdvisor en particulier, analysez les commentaires. 

Le véritable objectif de cette étude de marché est de déterminer s’il est opportun ou non d’ouvrir votre propre chambre d’hôtes. Vous devrez en tirer les enseignements sur la pertinence de votre projet, le positionnement de votre offre, la stratégie envisagée pour attirer vos clients.

Pensez aussi à réaliser une étude de terrain. Elle vous permettra de mieux comprendre le terrain, d’intégrer les attentes en termes de vacances :

  • Quels types de séjours sont privilégiés ? 
  • Quelles sources et leviers de motivation (prix, service, lieu…) ? 
  • Quels freins potentiels (budget, affluence, absence de certains services…) ? 

Cette étude vous permettra aussi de mieux cerner 

  • Le profil de vos futurs clients (âge, CSP, activité professionnelle)
  • Leurs habitudes de consommation touristique 
  • Les périodes d’activité touristique

Une fois que vous aurez une meilleure vue de ce qui existe, vous pourrez bâtir votre offre. Nombre de chambres, prix de la nuitée, services additionnels : vous devez être à la fois compétitifs et attractifs !

Monter votre business plan.

Un business plan doit vous permettre d’évaluer le bénéfice que vous pourrez possiblement tirer de votre activité. Il faut pour cela confronter vos bénéfices (nombre de nuitées) avec vos charges et frais de rénovation et d’entretien de la maison. 

Le business plan doit vous aider à convaincre votre banquier de vous accorder un prêt pour monter votre affaire et acheter la maison. Votre document se doit d’être rédigé correctement. Il doit présenter le projet dans son ensemble et intégrer des tableaux financiers tels que : 

  • Le compte de résultat prévisionnel 
  • Le bilan provisionnel
  • Le plan de financement
  • Le budget de trésorerie

Sur la base de ces éléments, votre banque déterminera la solidité de votre projet. A partir de ces éléments, votre banquier pourra juger de la solidité de votre projet.

Le poids du foncier compte pour beaucoup dans le projet d’une maison d’hôte. Cependant la rentabilité d’une maison d’hôtes ne repose pas seulement sur le prix de l’immobilier

Certains porteurs de projets pensent qu’ouvrir une maison d’hôte n’est réalisable qu’avec un gros capital. Même si bien sûr c’est une donnée essentielle, mais ce n’est pas tout. On peut louer sa maison à un prix élevé et malgré tout perdre de l’argent.

Aboutir son projet reste possible même avec moins de moyens. L’offre existante n’est d’ailleurs pas uniquement faite de maison luxueuse, bien au contraire. La différence se fait sur d’autres critères immatériels comme la chaleur du contact et la convivialité

Vous souhaitez ouvrir une maison d’hôtes pour gagner davantage d’argent grâce à votre bien immobilier ou pour vous reconvertir ? Sachez que ce projet séduit de plus en plus de Français. Cette solution est d’autant plus attractive qu’elle est aujourd’hui plébiscitée par un grand nombre de vacanciers. 

Votre maison d’hôte doit être déclarée préalablement à la mairie de votre lieu d’habitationPlusieurs critères doivent être respectées pour que votre maison d’hôtes puisse obtenir l’appellation de « chambres d’hôtes » elle doit par exemple  : 

  • Être meublée.
  • Posséder des sanitaires : WC, salle d’eau. 
  • Correspondre à la maison de l’habitant.
  • Être louée au minimum pour une nuit 
  • Proposer le petit déjeuner
  • Être conforme à la réglementation en vigueur en termes d’hygiènes, de salubrité et de sécurité. 
  • Disposer d’un service de nettoyage qui n’occasionne pas de frais additionnels pour le client.  

En réalité, de nombreuses personnes se lancent dans l’aventure sans vraiment respecté ces règles et s’appropriant l’appellation de chambre d’hôte sans forcement avoir les critères requis pour prétendre à cette appellation. Par exemple, de très nombreuses « Chambre et maison d’hôte » trouvable sur des plateforme de location courte durée ne sont pas dans la maison du propriétaire du terrain mais bien dans une annexe type studio de jardin ou studio container. Tout dépend de la dimension que vous souhaitez donner à votre activité. De plus, les « chambres d’hôte » isolées de la maison principales sont souvent très appréciés car elles répondent à la demande d’un autre type de clientèle. Initialement, les chambres d’hôtes attiraient des citadins en recherche de contact humain, de convivialité et de proximité avec la nature mais aujourd’hui, certaines personnes ne recherche qu’un moyen de se loger à un cout réduit et avec une approche plus originale que celle des hôtels. Les chambres d’hôtes permettent donc à cette nouvelle clientèle de bénéficier d’une véritable indépendance et d’une intimité qui serait totalement impossible à attendre avec une chambre intégré à votre maison, et cela que ce soit pour les propriétaires ou pour les locataires.

Ouvrir une maison d’hôte requiert de bien réfléchir à son projet. Tous les ans, de nombreux Français se lancent dans l’aventure. Mais une partie d’entre eux se retrouve rapidement confrontée à la dure réalité de l’activité, faut d’avoir suffisamment anticipé les choses. Vous devez donc vous poser au préalables des question clés, comme : 

  • Suis-je assez motivé pour ouvrir une maison d’hôtes ? 
  • Ai-je les compétences nécessaires pour gérer mon entreprise ? 
  • Mon choix de vie personnelle est-il compatible avec mes objectifs professionnels ? 

Mûrir et construire son concept 

Deux choix s’ouvrent à vous si vous souhaitez ouvrir votre maison d’hôtes. 

  • Cela correspond d’abord à un choix de vie. Le célèbre « tout quitter pour partir » en somme. Ce choix est souvent celui d’urbains actifs vivant dans de grandes villes, et fatigués de la vie en ville. Ils souhaitent changer totalement de vie, privilégier le cadre de vie, au profit d’une existence plus simple, moins sophistiquée. 
  • Cela correspond à un choix économique, notamment chez les propriétaires de belles maisons situées dans des régions touristiques

De ce choix découle le plus souvent le concept de la future maison d’hôte. Dans le premier scénario, tout est à écrire : le lieu, son histoire, son aménagement, sa décoration. Très souvent ce trajet s’oriente vers des chambres plutôt haut de gamme, pour se démarquer des concurrents. 

Dans le deuxième scénario, on est davantage dans l’accueil « comme à la maison ». Les propriétaires y partagent leur mode de vie, en faisant découvrir la région et ses spécialités. 

Une fois votre étude réalisée vous devez choisir le bon emplacement, en phase avec la demande de vos futurs clients. La situation géographique d’une maison d’hôtes est au moins aussi importante que la qualité du service et de l’accueil. Un bon positionnement repose sur quatre éléments-clés :

  • La proximité avec des lieux touristiques : villages, musées, parcs d’attractions, lac…
  • La facilité d’accès : vos clients doivent pouvoir s’y rendre facilement 
  • La présence d’un cadre agréable
  • La distance avec la mer ou l’océan pour les régions balnéaires

Sachez que Les touristes plébiscitent de plus en plus des maisons qui favorisent l’échange entre hôtes et convives. Privilégiez les grands espaces de vie lumineux. Faites de la cuisine un espace central. Celle-ci se doit d’être fonctionnelle et agréable. Pour finir, n’oubliez pas la piscine. C’est un critère de choix parfois déterminant. Si votre maison ne possède pas de piscine, faites les démarches permettant de savoir si votre terrain peut en accueillir une ou non. 

Vous avez également la possibilité d’opter pour une approche différentes, plus légère et s’adressant à une autre clientèle, celle du studio de jardin ou de l’annexe. En effet de plus en plus de chambres d’hôtes se séparent de l’habitation principale en ajoutant une annexe dans le jardin. Ce mode de fonctionnement perd beaucoup en convivialité et en échange mais permet

Le statut juridique de votre maison d’hôte

Le choix du statut juridique de votre maison d’hôte vient concrétiser votre projet de création. Vous devez savoir que chacun de ces statuts dispose de ses propres particularités. De ce choix découlera des responsabilités financières. Vous devez en outre définir le régime fiscal et social de votre entreprise

Les 3 statuts juridiques possibles pour créer votre maison d’hôtes sont les suivants :

  • La SARL (société à responsabilité limitée) : c’est la forme la plus courante pour ce domaine d’activité. Elle compte deux associés au minimum (un couple le plus souvent). L’entreprise est une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés. Si vous faites faillite, seul le montant du capital de la SARL vous sera réclamé. Vos biens ne peuvent être saisis. Le capital social de l’entreprise se compose des apports des différents associés. A noter : une assemblée générale doit être organisée une fois par an entre les associés. 
  • L’EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) : il s’agit d’une SARL avec les mêmes caractéristiques mais avec la particularité qu’elle ne compte qu’un associé.
  • L’EI (L’entreprise individuelle) : dans ce statut, vous dirigez seul l’entreprise. Le patrimoine personnel se confond avec le patrimoine professionnel. Si vous faites faillite, vos biens privés peuvent être saisis. Les bénéfices réalisés par votre activité font partie de votre revenu. Ils sont donc à ce titre soumis à l’impôt sur le revenu.

Si votre maison d’hôte est une activité à part entière, vous devrez vous inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS). Il faudra aussi vous immatriculer au centre de formalités des entreprises de la chambre de commerce. Vous ne devez pas vous tromper lors de ces démarches administratives afin d’éviter les mauvaises surprises au démarrage de l’activité

Vous devez aussi être affilié au régime social des travailleurs non salariés au titre des assurances maladie, maternité, vieillesse, invalidité et décès. Cela est faisable auprès :

  • du Régime Social des Indépendants (RSI) 
  • de la Mutualité Sociale Agricole (MSA) pour les agriculteurs.

Pour la fiscalité, vous devrez déclarer l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux selon l’un de ces deux régimes :

  • le régime de micro-entreprises :  un abattement forfaitaire de 71% s’applique afin de tenir compte de l’ensemble des charges, notamment les cotisations sociales
  • le régime réel d’imposition : ce cas s’applique quand les recettes hors taxes de l’année excèdent 81 500€

Retenez aussi que l’activité de chambre d’hôte est assujettie à la TVA (10%) et 20 % pour les boissons alcoolisées.

Il existe trois taxes à connaître et à intégrer dans votre plan

  • la taxe de séjour sur les hébergements touristiques : elle s’applique si votre maison se trouve dans une communes touristique
  • la taxe d’habitation
  • la cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

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