Construire sa maison : notre guide pour bien réaliser vos travaux

Construire sa maison : notre guide pour bien réaliser vos travaux

Qui n’a jamais rêvé de pouvoir construire sa propre maison ? Concevoir sa future maison est une aventure en soi, tout autant qu’une réelle source d’accomplissement. Mais contrairement à l’achat d’une habitation déjà existante, c’est une toute autre paire de manches que de la concevoir de A à Z. D’ailleurs, on ne construit en général qu’une seule maison dans sa vie. Donc la première doit être la bonne ! Comme vous n’êtes pas forcément un professionnel des travaux et de la construction, vous devez donc vous immerger dans une feuille de route qui nécessite de la lecture, de la prise d’information et d’avis. Greenkub vous donne les premières clés de ce parcours !

Définir le budget de votre prochaine maison

Préalablement à toute démarche, vous devez d’abord définir avec précision quel sera votre budget construction. Partez de votre montant d’économies, en fixant votre apport personnel, et en intégrant vos revenus et la capacité de remboursement mensuel que vous pouvez assurer.

Afin de bien définir la somme nécessaire pour réaliser votre projet de construction, vous devez prendre en compte les points suivants dans votre budget :

  • Les frais de votre emprunt bancaire : ils correspondent aux intérêts bancaires, les frais de dossiers et les assurances bancaires
  • Le prix d’achat de votre terrain et les autres frais associés : notaire, mise aux normes, raccordement au réseau
  • Le profil de maison que vous voulez construire : selon sa complexité, les matériaux que vous comptez utiliser, cela fera varier la note finale. Selon que vous voudrez un grand garage, une grande piscine, un salon d’extérieur, les besoins ne seront pas les mêmes. Les finitions désirées sont également à prendre en compte.
  • Les honoraires du constructeur, de l’architecte ou du maître d’œuvre qui sera en charge du projet.
  • L’assurance dommages – ouvrage : elle vous permet d’être couvert dans le cadre de la garantie décennale si des problèmes surviennent après la réception.
  • La TVA : elle s’appliquera à tous les montants hors-taxe que vous calculerez.

Une fois ces points intégrés, votre banque vous aidera à déterminer votre capacité d’entrain. Plus votre budget sera détaillé et précis, plus vous augmentez votre chance de voir votre dossier de prêt accepté. Vous pourrez alors confronter votre capacité d’emprunt à ce fameux budget initial, et ajuster si besoin.

Les travaux de construction de votre future maison.

Le terrain

Un point essentiel : obtenez un maximum d’information au moment de la recherche du terrain. Certains indices sont utiles à déceler sur la nature du sol. Ils détermineront le type de fondation à adopter, et donc le prix de la future maison. Si vous remarquez des murets avec des fissures ou des arbres qui penchent, méfiez-vous ! Cela indique que la parcelle est potentiellement instable. Renseignez-vous auprès de la mairie et des voisins pour en savoir plus. Les constructeurs peuvent aussi vous orienter. Mais il existe aussi des sites, tels que georisques.gouv.fr qui permettent de savoir si la commune où sera construite votre maison sera exposée ou non aux risques géologiques.

Les études de sol

Il est possible de mener une étude géotechnique préalable, appelée « étude G1 ». Elle déterminera les caractéristiques de votre site, les problèmes possibles, et façonne une première ébauche des fondations. Si vous souhaitez obtenir plus de détails, il faudra commander une étude de sol « G2 Mission Avant-Projet ». Cette étude passe en revue et détaille les principes d’adaptation du projet au sol, et apporte l’ébauche dimensionnelle d’un profil type pour chacun des ouvrages géotechniques.

Notez qu’il est également possible de faire appel à un géotechnicien qui effectuera des carottages sur le futur site d’implantation de la maison. Ces carottages donneront une indication précise de la nature du sol. L’étude pourra être ainsi transmise au constructeur, qui lui-même commandera une étude à un bureau spécialisé. Vous serez ainsi en mesure de savoir quel type de fondations utiliser. Cette information impactera naturellement le coût de l’ouvrage.

Sachez que les études de sol ne sont obligatoires que pour les zones argileuses sujettes à des phénomènes dits de « retrait gonflement ». Cette étude est du reste obligatoire lors de la vente. Elle vient renforcer la sécurité des acquéreurs. Elle s’inscrit dans le cadre de la Loi ELAN, dont les décrets d’application doivent paraître en cette fin d’année 2019. Si l’étude de sol n’est pas en soi obligatoire, notez qu’elle peut vous être réclamée par votre assureur en cas de sinistre. De plus, elle vous permet d’obtenir un rabais sur votre assurance dommage – ouvrage, qui facilite la mise en œuvre de la garantie décennale.

Les fondations

L’ouverture du chantier commence la plupart du temps par les fondations. Ce sont elles qui vont soutenir physiquement votre future maison, et en supportent le poids. Elles assurent la stabilité de votre maison dans le temps en répartissant au mieux les charges. Mal conçues, elles peuvent occasionner des dommages, pouvant rendre votre habitation inhabitable !

Elles sont réalisées par des maçons qui viendront installer un ferraillage renfort et un béton de propreté dans les tranchées. Si le terrain ne présente a priori pas de problèmes, votre maison peut reposer sur des fondations peu profondes (80cm) sur semelles filantes. Les maçons creusent des tranchées en suivant la forme de la maison. Ils y coulent un béton armé sur lesquels sont posés des blocs, eux aussi en béton. Ils peuvent aussi poser un radier, dalle de béton, utilisée en général pour les sols de moins bonne qualité. Le radier permet de répartir les charges de manière homogène. Une fois que ces ouvrages sont prêts, le plancher bas est alors posé.

Autre installation à anticiper : le vide sanitaire. Il s’agit d’une surélévation du plancher du rez-de-chaussée. Sur les fondations, on construit un mur de quatre rangées de parpaings, sur lesquelles on dispose des longrines reliées par des chaînages. Le vide sanitaire encapsule un volume d’air entre le terrain et la construction. De cette manière, il prévient efficacement l’apparition d’humidité dans la maison, tout en agissant sur le tassement des sols. Les risques de fissures des carrelages et des cloisons sont ainsi canalisés. Le vide sanitaire s’adapte en outre à toutes les configurations de terrain, et permet de faire passer facilement les canalisations.

Humidité, gel et termites

À noter : il arrive que certains sous-sols soient (trop) humides. Il faudra installer un cuvelage pour vous protéger des infiltrations, en particulier si vos sous-sols seront habitables. Si le terrain se trouve en outre dans une zone peuplée de termites, ce cuvelage sera traité pour éliminer les insectes nuisibles.

Si l’eau du sol gèle en hiver, les fondations risquent d’être atteintes, et donc de créer des fissures. Ce risque est prévenu par ce que l’on appelle « la garde au gel », qui désigne le niveau de profondeur des fondations à partir duquel celles-ci ne peuvent être soumises au gel.

Le soubassement

Le soubassement correspond aux premières briques posées, sous le sol. Il peut être un sous-sol, un hérisson (lorsque le rez-de-chaussée repose directement sur les fondations) ou encore un vide sanitaire. Le plancher est installé, par la pose de poutrelles de béton sur les briques. On pose ensuite les hourdis sur les rebords des poutrelles, puis vient le treillis métallique. En point final, une dalle en béton est coulée.

Les murs

Vous pourrez faire fabriquer votre mur dans différents matériaux : brique, parpaing, béton cellulaire, monomur. L’ensemble sera fixé par un mortier colle et les linteaux seront posés au-dessus des ouvertures. Si votre future maison comporte des étages, vous ferez alors poser d’autres poutrelles ou d’autres éléments de bois (un plancher par exemple)

Quels sont les délais des travaux d’une maison individuelle ?

En général, il faut compter six mois entre la signature du contrat de construction et le début de travaux. Ce délai est imputable au temps nécessaire pour déposer le permis de construire et à la période qui découle d’un recours possible de la part de tiers (voisins). C’est le délai moyen si vous passez par un professionnel de la construction. La durée de construction d’une maison neuve varie entre 5 et 15 mois. Elle dépend directement de la taille de la maison, de la complexité du bâti, de l’environnement.

Les différentes phases de construction d’une maison

Le gros œuvre

Le gros œuvre correspond à la première étape de la construction de votre maison. Il débute par une réunion d’amorce des travaux, en présence du conducteur de travaux. Cette étape permet également de valider certains points complexes, la prise en compte de certaines options ou d’équipements particulier.

L’une des toutes premières actions est le terrassement : le sol est nivelé afin de permettre à la maison de reposer sur une base solide. Vient ensuite l’excavation : on creuse cette fois-ci le site de la future maison, et les tranchées qui accueilleront les connexions qui la relieront aux réseaux d’eau ou d’électricité.

Autre étape du gros œuvre : la pose de la toiture. Il faut distinguer ici l’existence de différents types de toitures : 2 pans, 4 pans, toit plat. Pour la toiture 2 pans (la plus courante), il faudra créer des pignons. Pour la charpente, les premières poutres posées sont des pannes sablières fixées contre des murs horizontaux. La panne faitière est posée au sommet de la charpente. Les pignons sont ensuite arasés avec des coffrets en bois. On fixe les chevrons, et on pose les liteaux. L’écran de toiture est fixé une fois que les étapes précédentes ont bien été réalisées.

Les tuiles sont installées, le haut du toit (faitières) sont installées. On pose les arêtiers le long des angles saillantes, les noues, les chatières pour l’aération et les bords de toit (rives).

Le gros œuvre se conclut par la pose des fenêtres et des portes.

Le second œuvre

Le second œuvre correspond à la phase où tous les équipements de la maison sont installés, et les finitions réalisées. Le second œuvre est parfois plus long que le gros œuvre selon le rendu souhaité.

Il intègre entre autres choses :

  • La pose des circuits d’eau, de gaz et d’électricité
  • L’installation de l’isolation extérieure et intérieure
  • L’installation des cloisons
  • La pose des sanitaires
  • La pose des revêtements de sol
  • La réalisation des peintures, des crépis et des revêtements extérieurs
  • Les tests d’étanchéité de l’air et de respect des normes thermiques.
  • Régler les frais de construction de votre future maison.
  • Les factures liées au contrat de construction sont à régler à différentes étapes du projet. Elles suivent un étalement progressif, en lien avec l’avancée des travaux :
    • 15% au moment de l’ouverture du chantier
    • 25% à l’achèvement des fondations
    • 40% à l’achèvement des murs
    • 60% à la mise hors d’eau
    • 75% à la mise hors d’air et à l’achèvement des cloisons
    • 95% lorsque les travaux d’équipements, de plomberie, de chauffage et de menuiserie sont terminés
    • 5% à la réception de la maison

Les travaux réservés et les finitions

Une fois que vous aurez reçu vos clés, il restera encore quelques travaux à réaliser ! Peintures intérieures, pose de la cuisine, nivellement du terrain, chemin d’accès, voirie, semences ne sont que rarement pris en charge par les constructeurs. Ce sont des travaux de finitions que vous pouvez réaliser vous-mêmes ou déléguer à des artisans. N’attendez donc pas la dernière minute si vous souhaitez profiter pleinement de votre nouvelle maison !

La réception de la maison : un moment clé de votre projet

La réception de la maison est un moment important. À ce stade, vous ne pouvez plus faire valoir vos droits si vous n’avez pas exprimé au préalable les réserves nécessaires liés aux défauts apparents de la maison. Il est donc recommandé de faire précéder la réception d’une visite informelle au préalable. Elle vous permettra d’identifier les points susceptibles d’être repris. L’accompagnement d’un professionnel peut aussi vous apporter l’œil et l’expertise nécessaire.

La signature du procès-verbal de réception

La signature du procès-verbal de réception officialise trois garanties importantes liées à la construction de votre maison :

  • La garantie de parfait achèvement : elle couvre la réparation des désordres ou défauts signalés pendant l’année suivant la réception de la maison
  • La garantie biennale : elle assure le remplacement des équipements défaillants sur une période de deux ans
  • La garantie décennale : elle couvre le gros œuvre sur une période de dix ans.

Nul besoin d’être un expert pour construire votre maison ! Par contre, vous pouvez le constater, cela requiert de bien s’informer sur le sujet, mais aussi de faire appel à des experts. Chacune de ces étapes est essentielle pour s’épargner de mauvaises surprises ! C’est à cette condition que vous pourrez jouir pleinement de votre habitation !

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