Surélévation maison : Budget | Étapes | Démarches administratives

L’option de la surélévation de maison, consistant à ajouter un étage ou à augmenter la hauteur de votre habitat existant, présente une alternative attrayante pour agrandir sa maison sans empiéter sur leur jardin ou terrain. Cette méthode est particulièrement avantageuse dans les zones urbaines où l’espace au sol est limité. En plus de créer de nouveaux espaces de vie, comme des chambres supplémentaires ou des bureaux, la surélévation offre l’opportunité d’améliorer l’isolation thermique de votre demeure, contribuant ainsi à une meilleure efficacité énergétique.

En effet, une bonne isolation en toiture peut réduire significativement les déperditions thermiques qui représentent entre 25 à 30% des pertes énergétiques d’une maison.

Il est crucial de noter que tous les projets de surélévation ne se valent pas et requièrent une planification minutieuse. Il est essentiel de s’assurer de la faisabilité technique du projet, notamment en termes de support structurel de l’édifice existant. Les fondations et les murs porteurs doivent être capables de supporter le poids supplémentaire apporté par l’ajout d’un nouvel étage. De plus, il est important de se conformer aux réglementations locales et d’obtenir les autorisations nécessaires avant de commencer les travaux.

Le coût d’une surélévation peut varier considérablement en fonction du type de surélévation et des matériaux utilisés. Les estimations budgétaires pour la pose d’une structure simple commencent autour de 1 500 € par mètre carré, tandis que pour des projets plus élaborés avec des finitions intérieures complètes, les coûts peuvent s’élever jusqu’à 4 000 € par mètre carré ou plus. Il est donc impératif de bien estimer le budget nécessaire, en tenant compte de tous les aspects du projet, y compris les éventuels frais de relogement durant les travaux.

🤔 Qu’est-ce qu’une surélévation de maison ?

Une surélévation de maison, également connue sous le terme d’exhaussement, représente une technique d’agrandissement vertical qui permet d’ajouter un ou plusieurs étages supplémentaires à une structure existante. Cette méthode se distingue de l’aménagement des combles par le fait qu’elle crée une nouvelle superficie habitable, intégrant souvent de nouvelles pièces comme des chambres, des salles de bains ou des bureaux, transformant ainsi radicalement l’espace de vie sans étendre l’emprise au sol de la maison.

Le processus technique de surélévation implique la construction de nouveaux murs, généralement élevés entre 2,20 et 2,50 mètres, sur lesquels repose une charpente neuve accompagnée d’une couverture adéquate. Cette construction garantit non seulement une meilleure protection contre les intempéries mais contribue aussi à une apparence visuellement plus imposante et structurée de la maison.

La surélévation peut être réalisée sur l’intégralité ou seulement une partie de la maison, offrant une flexibilité selon les besoins et les contraintes du terrain. Dans le cas des maisons de plain-pied, cette extension verticale peut potentiellement doubler la surface habitable, offrant une solution particulièrement intéressante pour maximiser l’espace dans les zones urbaines densément peuplées ou les terrains de petite taille.

En termes d’aménagement intérieur, la surélévation nécessite la mise en place d’un escalier reliant les nouveaux espaces au reste de la maison, ainsi que l’installation des systèmes électriques et de plomberie nécessaires pour rendre les nouveaux étages pleinement fonctionnels.

La surélévation est non seulement une solution pour gagner de l’espace mais aussi une opportunité pour améliorer l’isolation de la maison, notamment au niveau du toit, où les déperditions thermiques sont souvent importantes. Le coût d’une telle extension varie en fonction de nombreux facteurs, y compris les matériaux utilisés.

🏡 Les différents types de surélévation de maison

Les types de surélévation de maison varient principalement en fonction de l’ampleur des travaux et des besoins spécifiques du propriétaire.

La surélévation partielle

La surélévation partielle de maison est une méthode adaptée pour ajouter de l’espace habitable sur une section spécifique d’une habitation, sans nécessiter l’extension de toute la structure. Cette option est idéale pour les propriétaires disposant de vastes biens immobiliers mais ne nécessitant qu’une augmentation modeste de l’espace habitable. Elle est particulièrement pertinente lorsque les règlements d’urbanisme ou les contraintes liées au voisinage limitent les possibilités de surélévation complète.

Opter pour une surélévation partielle peut également être une stratégie pour minimiser les coûts globaux des travaux, étant donné que cette approche ne requiert pas la dépose complète de la toiture existante​​.

Les avantages d’une surélévation partielle comprennent la création d’espaces supplémentaires tels que des suites parentales, des espaces de jeux, ou des bureaux, sans altérer significativement la structure globale de la maison. Cette méthode peut apporter une plus-value notable à la propriété grâce à son caractère unique et à l’espace supplémentaire créé.

En fonction des besoins et des contraintes spécifiques du projet, différents matériaux peuvent être utilisés pour la surélévation, tels que le bois, le béton cellulaire, ou l’acier.

Il est crucial de s’assurer que la structure existante de la maison peut supporter le poids supplémentaire engendré par la surélévation. Cela implique souvent une évaluation préalable par des professionnels pour vérifier la solidité des fondations, des murs porteurs, et de la charpente. En fonction de cette évaluation, des renforcements structurels peuvent être nécessaires, ou bien une orientation vers des matériaux plus légers comme le bois peut être conseillée pour limiter l’impact sur la structure existante.

La surélévation totale

La surélévation totale de maison implique l’ajout d’un étage complet sur toute la structure de l’habitation. Cette méthode est particulièrement adaptée pour les projets en copropriété ou pour les maisons de plain-pied, permettant ainsi de créer plusieurs nouveaux espaces de vie et d’augmenter de manière significative la surface habitable.

Cette opération est complexe et peut être coûteuse, nécessitant souvent des travaux de renforcement des fondations et du gros œuvre pour supporter le poids supplémentaire du nouvel étage​​.

Avant de se lancer dans un tel projet, il est crucial d’évaluer la structure existante de la maison pour s’assurer qu’elle peut supporter la surélévation. Cela inclut une vérification des fondations, des murs porteurs, et de la charpente. Selon les matériaux choisis pour la surélévation, tels que le béton cellulaire, le bois, ou l’acier, les coûts peuvent varier considérablement.

Le bois est souvent privilégié pour sa légèreté et sa rapidité de mise en œuvre, tandis que l’acier offre une grande résistance et permet une préfabrication des éléments, réduisant ainsi la durée des travaux sur site​​.

Outre les aspects techniques, il est également important de prendre en compte les démarches administratives nécessaires, telles que l’obtention d’une déclaration préalable de travaux ou d’un permis de construire, surtout si la surélévation modifie de manière significative l’aspect extérieur de la maison et sa surface habitable. Dans certains cas, le projet peut être soumis à l’approbation de l’architecte des Bâtiments de France, notamment dans les zones protégées.

Le changement de pente de toiture

Le changement de pente de toiture est une méthode de surélévation légère qui permet d’ajouter de l’espace habitable dans les combles sans nécessiter d’ajouts majeurs en maçonnerie. Cette technique consiste principalement à modifier l’inclinaison de la charpente pour augmenter la hauteur sous le toit, rendant ainsi les combles aménageables.

Ce type de surélévation peut s’avérer particulièrement utile lorsque les combles existants ne sont pas aménageables en raison d’une pente de toit trop faible ou d’une hauteur sous plafond insuffisante, et que le besoin d’espace supplémentaire n’est pas énorme.

Cette option est souvent envisagée pour minimiser l’impact sur la hauteur globale du bâtiment, ce qui peut être crucial dans les zones soumises à des règles d’urbanisme strictes limitant la hauteur des constructions​​.

Les avantages de cette méthode incluent notamment un gain significatif d’espace, permettant la création de nouvelles pièces telles que des chambres supplémentaires, des bureaux ou des espaces de loisirs. La rénovation de la toiture dans le cadre d’un changement de pente offre l’occasion d’améliorer l’isolation de la maison, contribuant ainsi à des économies d’énergie et à une amélioration du confort thermique. La valorisation immobilière est un autre avantage important, l’espace supplémentaire et la meilleure isolation pouvant augmenter la valeur marchande de la propriété​​.

Il est donc impératif de faire appel à des professionnels qualifiés, tels que des charpentiers-couvreurs et des maçons, pour assurer la réussite du projet tout en préservant la structure existante de la maison​.

💡 Bon à savoir : Le changement de pente de toiture nécessite une expertise technique, impliquant la dépose et la réinstallation de la charpente et de la couverture, ainsi que potentiellement des travaux sur les murs pour les rehausser.

🪵 Le choix des matériaux pour votre surélévation de maison

Au-delà du type global de projet comme une surélévation complète ou partielle, ou le changement de pente, le choix des matériaux et des méthodes de construction peut aussi différer. Encore une fois, la sélection d’un type de surélévation dépend de plusieurs critères.

La surélévation de maison à ossature bois

La surélévation en ossature bois est une solution idéale pour agrandir votre maison en hauteur, offrant à la fois rapidité de construction et performance d’isolation. Ce type de surélévation est particulièrement adapté pour les maisons anciennes, car il ajoute peu de poids à la structure existante, ce qui est un avantage majeur pour préserver l’intégrité des fondations et de la structure globale de la maison.

L’un des principaux avantages de la surélévation en ossature bois est la rapidité d’exécution des travaux. Grâce à la préfabrication des éléments en atelier, l’assemblage sur site se fait en un temps record, réduisant considérablement la durée du chantier par rapport à des méthodes de construction plus traditionnelles.

Ce processus nécessite moins de main-d’œuvre, ce qui peut contribuer à une réduction des coûts​​​​.

L’ossature bois se distingue également par ses excellentes propriétés isolantes. Le bois “respire” et régule naturellement l’humidité, ce qui contribue à un environnement intérieur sain et confortable. En outre, l’utilisation du bois dans la surélévation permet de réaliser des économies significatives sur les coûts de chauffage, grâce à la réduction des ponts thermiques et à une meilleure conservation de la chaleur​​.

Sur le plan esthétique, l’ossature bois offre une grande flexibilité. Vous pouvez opter pour un style traditionnel en laissant les poutres apparentes pour un aspect chalet, ou choisir une conception plus moderne avec des formes cubiques et un toit plat.

La compatibilité du bois avec une variété de matériaux permet de personnaliser votre extension pour qu’elle s’intègre parfaitement à l’architecture existante de votre maison

La surélévation de maison en béton

Opter pour une surélévation de maison en béton présente des avantages et des inconvénients à prendre en compte. Le béton, utilisé pour sa solidité et sa durabilité, peut s’intégrer facilement à l’architecture existante et offre une résistance notable aux diverses contraintes. Cependant, son utilisation entraîne des défis tels que le poids supplémentaire qu’il impose à la structure existante, nécessitant souvent des travaux de renforcement des fondations.

Les travaux impliquant du béton demandent un temps de séchage significatif, étendant ainsi la durée du chantier sur plusieurs mois.

Attention, le coût d’une surélévation en béton peut être plus élevé en raison de ces complexités.

Il existe des alternatives comme le béton cellulaire, qui est plus léger que le béton traditionnel et offre une excellente performance thermique, contribuant à l’amélioration de l’isolation de la maison. Ce choix peut alléger la charge sur la structure existante tout en apportant les avantages thermiques souhaités. Toutefois, le béton cellulaire peut représenter un coût plus élevé.

La surélévation de maison en acier

L’utilisation de l’acier pour la surélévation de maison est une option de plus en plus prisée en raison de ses nombreux avantages. En effet, l’acier offre une légèreté et une résistance supérieures comparées à d’autres matériaux comme le bois. Cette caractéristique permet de réaliser des surélévations sans ajouter un poids excessif sur la structure existante, ce qui est particulièrement avantageux pour les bâtiments anciens.

Grâce à la préfabrication et à des techniques modernes comme l’impression 3D, les éléments en acier peuvent être conçus sur mesure et assemblés rapidement sur site, réduisant ainsi la durée du chantier et certains coûts associés.

L’acier est également reconnu pour sa durabilité et sa robustesse, offrant une solution fiable pour les agrandissements de maisons. Son aspect esthétique moderne et sa polyvalence en font un choix idéal pour les projets de surélévation contemporains, permettant de créer de grands espaces ouverts et d’intégrer de larges baies vitrées. Il est possible de combiner l’acier avec d’autres matériaux comme le zinc, le PVC ou la brique pour personnaliser l’apparence extérieure de la surélévation.

Cependant, l’acier présente aussi des inconvénients, notamment en termes d’isolation thermique. Bien que moins isolant que le bois, ces défis peuvent être surmontés en intégrant un isolant performant lors de la construction.

Il est également important de considérer l’impact environnemental, bien que l’acier soit un matériau recyclable, contribuant ainsi à une certaine durabilité du projet.

Avant de se lancer dans un projet de surélévation en acier, il est crucial de prendre en compte les règlementations locales, notamment le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et les normes en vigueur telles que la RE 2020, ainsi que de vérifier la solidité des fondations de la maison existante pour s’assurer qu’elles peuvent supporter la structure supplémentaire.

💶 Le budget pour une surélévation de maison 

Le coût de votre surélévation dépend de différents éléments, à commencer par la surface supplémentaire créée et les matériaux utilisés. Ce coût peut comprendre la construction d’un étage supplémentaire sans finition intérieur.

En général, le coût moyen d’une surélévation de maison est d’environ 2 460€ par mètre carré, avec des variations allant de 1 800€ à 4 000€ par mètre carré, incluant la main-d’œuvre.

Voici un tableau comparatif du prix moyen des 3 différents types de surélévation de maison : ⬇️

Type de Surélévation	Prix Moyen (EUR)	Description
Surélévation Totale	65 000 € – 120 000 €	Ce type de surélévation implique l’ajout d’un étage complet à la maison existante, avec toutes les commodités et finitions nécessaires.
Surélévation Partielle	25 000 € – 65 000 €	Une surélévation partielle peut inclure l’extension d’une partie de la maison existante, comme l’ajout d’une chambre supplémentaire ou d’un espace de vie.
Changement de Pente	15 000 € – 40 000 €	Ce type de surélévation implique souvent la modification de la pente du toit existant pour créer plus d’espace habitable sous les combles.

📌 Les démarches administratives pour une surélévation de maison

Dans l’absolu, une surélévation n’a pas d’impact sur l’emprise au sol d’une maison. Cependant, il s’agit malgré tout d’un type de travaux nécessitant un permis de construire s’ils viennent rajouter des mètres carrés supplémentaires à la surface totale de l’habitation.

• Pour les extensions de surface allant de 5 à 20 m² (ou jusqu’à 40 m² dans certaines zones urbaines bénéficiant d’un plan local d’urbanisme), une simple déclaration de travaux suffit, à moins que votre maison ne se situe dans une zone spéciale ou classée.
• Si la superficie excède les 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine, ce qui est souvent le cas pour une surélévation), vous devrez obtenir un permis de construire. Cette exigence s’applique également si les travaux impliquent des modifications structurelles majeures, comme celles touchant aux éléments porteurs ou à la façade, et qu’ils entraînent un changement de destination ou de sous-destination, peu importe la superficie créée.
• Si la surface habitable totale après l’ajout de l’étage dépasse les 150 m², l’intervention d’un architecte est obligatoire. Cette mesure vise à garantir que les projets d’extension respectent les normes de construction et d’urbanisme en vigueur, assurant ainsi la qualité et la sécurité des réalisations.
• L’obtention d’une autorisation pour l’utilisation d’échafaudages ou de grues est nécessaire si ces équipements risquent de déborder sur la voie publique. Cette autorisation, appelée autorisation d’occupation du domaine public routier pour une emprise de chantier, est requise pour assurer la sécurité et la fluidité de la circulation pendant les travaux.

Il est important de prendre en compte les délais administratifs lors de la planification de votre projet. En moyenne, il faut attendre environ un mois pour obtenir une réponse à une demande préalable de travaux et de deux à trois mois pour obtenir un permis de construire. Il est à noter que les projets non conformes au Plan Local d’Urbanisme (PLU) ne pourront pas être autorisés.

L’architecte et le maître d’ouvrage prennent en charge la plupart du temps la réalisation du permis de construire. Votre demande doit être déposée dans votre mairie qui vous délivrer un récépissé qui indiquera la date et le numéro d’enregistrement de votre demande, et son délai d’instruction (deux à trois mois selon la nature des travaux). Vous pouvez aussi envoyer votre demande de permis par courrier par recommandé avec accusé de réception.

💡 Bon à savoir : Pour tous les travaux réalisés sur une surface supérieure à 170 m² (incluant l’habitat existant et l’extension), l’architecte devra contresigner le permis de construire. De plus si vous vivez en ville et que votre surélévation n’occasionne pas un agrandissement supérieur à 40m2, une simple déclaration de travaux suffira.

🔎 Les étapes d’une surélévation de maison

Réaliser une étude de faisabilité de votre projet

Avant de vous lancer dans le projet de surélévation de votre maison, il est crucial de procéder à des études approfondies pour évaluer la faisabilité et la sécurité de l’opération. Un certain nombre de questions doivent être adressées : ⬇️

• Est-ce que les fondations actuelles sont capables de supporter le poids supplémentaire induit par la surélévation ?
• Les murs porteurs sont-ils suffisamment solides pour soutenir le nouvel étage ?
• Quels matériaux et techniques seront nécessaires pour mener à bien cette extension tout en garantissant la sécurité des occupants ?

Pour répondre à ces interrogations, il est recommandé de faire appel à des ingénieurs spécialisés dans ce domaine. Ces professionnels procéderont à différentes études pour évaluer la solidité de la structure existante et déterminer les meilleures solutions pour la surélévation.

Le bureau d’études spécialisé dans les fondations effectuera des excavations pour analyser la composition des fondations et évaluer leur capacité à supporter la charge supplémentaire. De même, un bureau d’études spécialisé dans l’étude des murs porteurs réalisera des sondages pour évaluer leur résistance.

À la suite de ces études, un rapport détaillé sera établi, mettant en lumière la structure de la maison ainsi que d’éventuelles faiblesses.

Si des déficiences structurelles sont identifiées, des recommandations seront formulées pour renforcer la structure existante afin qu’elle puisse supporter les nouvelles charges.

Le bureau d’études pourra également conseiller sur la technique constructive la plus appropriée pour la surélévation, que ce soit en utilisant une ossature bois ou des murs en béton. Ils pourront également fournir des recommandations sur le dimensionnement et l’architecture de la charpente, ainsi que sur le plan de circulation des réseaux secs et humides, et les matériaux d’isolation à privilégier.

Obtenir les autorisations nécessaires

Pour entamer le processus de surélévation de votre maison, vous devez avant tout obtenir l’autorisation nécessaire des autorités locales. Cette étape est essentielle car elle implique des modifications architecturales de votre habitation ainsi qu’une augmentation de sa surface habitable, ce qui impacte le paysage urbain et les règlements en vigueur.

Selon la superficie que vous prévoyez d’ajouter à votre maison, différentes procédures administratives sont à suivre : ⬇️

• Pour une surface ajoutée inférieure à 40m², une simple déclaration de travaux est généralement suffisante.
• Si la surface à ajouter se situe entre 40m² et 150m², vous devrez obtenir un permis de construire.
• En revanche, si la superficie excède les 150m² de plancher, un permis de construire est obligatoire et vous devrez également faire appel à un architecte pour concevoir le projet.

Une fois votre dossier soumis à la mairie, le processus d’étude et de validation peut prendre entre 2 et 3 mois, selon la charge de travail et les spécificités locales. Cette période permet aux autorités compétentes d’examiner attentivement votre projet et de s’assurer qu’il est conforme aux réglementations en vigueur en matière d’urbanisme et de construction.

Mettre en place la toiture

La phase de surélévation de toiture implique inévitablement le retrait de l’ancienne toiture. Cette étape cruciale, qui peut être impressionnante à observer, nécessite généralement de 3 à 5 jours, selon l’ampleur du projet. Pendant cette période, les ouvriers se chargent de retirer les tuiles, ardoises ou tout autre matériau de couverture, ainsi que l’intégralité de la charpente existante.

Pour prévenir tout dommage à l’intérieur de la maison, des bâches sont installées afin de protéger contre d’éventuelles infiltrations d’eau de pluie.

Cette précaution permet aux travaux suivants de se dérouler dans des conditions sèches et sécurisées.

Il est important de noter que dans certaines municipalités, outre l’obtention du permis de construire, une autorisation spécifique de démolition peut être requise avant d’entamer cette phase. Cela garantit que les travaux sont effectués en conformité avec les réglementations locales et contribuent à maintenir l’intégrité architecturale et sécuritaire de la zone environnante.

Remonter les mûrs et faire les raccordements

Une fois la charpente retirée, l’étape suivante de la surélévation de la maison consiste à élever les murs supplémentaires. Cette phase cruciale peut être abordée de différentes manières en fonction de la capacité des fondations et des murs porteurs existants : ⬇️

• Dans le cas où les fondations et les murs porteurs ne peuvent supporter des charges importantes, une solution courante est la pose d’une ossature bois pour élever les murs supplémentaires de manière légère et flexible.
• Si les fondations sont solides et capables de supporter des charges supplémentaires, une autre option consiste à ériger les nouveaux murs en briques ou en béton pour une structure plus robuste et pérenne.

Une fois les murs périphériques rehaussés et les nouveaux espaces délimités, les différents corps de métier entrent en action pour installer l’isolation des murs et mettre en place les réseaux de services. Cela inclut l’installation des réseaux électriques, de chauffage, ainsi que des systèmes sanitaires et de plomberie, notamment pour une éventuelle salle de bain supplémentaire. Cette étape nécessite une coordination précise entre les différents intervenants pour assurer un résultat final conforme aux normes de sécurité et de confort.

Rehausser la toiture et terminer les finitions

Une fois la surélévation de la maison réalisée, il est temps de procéder au remontage de la toiture, une étape essentielle pour assurer la protection de la structure contre les intempéries et pour optimiser l’efficacité énergétique de l’ensemble. En effet, environ 30% des pertes thermiques d’une habitation proviennent du toit, d’où l’importance d’une isolation adéquate.

Pour isoler le toit, deux principales techniques sont souvent utilisées : ⬇️

• L’isolation par l’intérieur consiste à placer des plaques d’isolant directement sous la toiture. Cependant, cette méthode peut entraîner des ponts thermiques et réduire l’espace habitable, notamment près des fenêtres de toit.
• L’isolation par l’extérieur est généralement préférable lors d’une surélévation de maison. Les isolants sont installés entre la toiture et le couvrement, ce qui permet d’éviter les ponts thermiques et de préserver l’espace habitable à l’intérieur.

Une fois la toiture remontée et correctement isolée, il ne reste plus qu’à finaliser les finitions pour achever le projet. Cela peut inclure la pose de plaques de plâtre si nécessaire, la peinture des nouveaux murs, ainsi que la pose du revêtement de sol, assurant ainsi à la maison une apparence esthétique et fonctionnelle.

🚧 Un chantier complexe qui nécessite l’aide de professionnels 

Pour entreprendre un projet de surélévation de maison, il est impératif de faire appel à un professionnel qualifié dans le domaine de la construction. Vous avez diverses options parmi lesquelles choisir : ⬇️

• Un architecte : Avec ses compétences en conception et en supervision de projet, un architecte peut élaborer une vision complète en tenant compte de vos besoins spécifiques ainsi que des contraintes techniques.
• Un bureau d’études : Ces entreprises spécialisées offrent une expertise technique approfondie pour assurer la solidité et la conformité du projet à toutes les étapes.
• Un constructeur de maisons individuelles : Certains constructeurs possèdent également une expertise dans la surélévation de maisons et peuvent prendre en charge l’ensemble du projet, de la conception à la réalisation.
• Un professionnel du bâtiment spécialisé dans la surélévation : Ces experts se concentrent spécifiquement sur ce type de travaux et ont l’expérience nécessaire pour mener à bien votre projet avec efficacité.

Quel que soit le professionnel choisi, il est crucial de s’assurer qu’il dispose d’une assurance adéquate pour garantir la qualité et la fiabilité des travaux. Un professionnel compétent vous accompagnera tout au long du processus, vous prodiguant des conseils avisés pour prendre les meilleures décisions et assurer le succès de votre surélévation.

Les chantiers de surélévation sont généralement gérés par des promoteurs ou des sociétés spécialisées, en raison de la complexité et de la nécessité de maîtriser chaque étape du processus.

Une connaissance approfondie du déroulement des travaux est essentielle, notamment en ce qui concerne l’étude du bâti existant, les démarches administratives, l’estimation des coûts et la gestion des éventuelles perturbations.

Entreprendre seul la gestion de ce type de travaux peut s’avérer très difficile. C’est pourquoi il est recommandé de se faire accompagner par un maître d’ouvrage ou un architecte expérimenté. Ils pourront réaliser une étude de faisabilité détaillée afin d’évaluer toutes les contraintes et de planifier efficacement le projet.

📝 L’étude de structure 

L’étude de structure est généralement l’élément clé d’une surélévation. Elle révèle la nature des sols, dont dépend directement la stabilité du bâtiment, ainsi que la solidité des fondations qui permet de s’assurer de la capacité porteuse du bâtiment. Des travaux de renforts peuvent être nécessaires avant même le début de la surélévation si des anomalies sont repérées. Des choix constructifs fixés découlent naturellement la préparation du chantier en lui-même.

Différents types de surélévation sont possibles selon le bâti : immeuble ou maison, fondations et structure, solidité des murs, nature du matériau de l’ossature – bois, béton, acier, type de charpente, pente du toit existant.

Chacun de ces éléments doit être soigneusement analysé, et de cette analyse découle le choix d’une surélévation totale ou partielle. Ils induiront également le matériau adéquat : béton classique, béton cellulaire, bois, acier.

✅ Les avantages d’une surélévation de maison

La surélévation de maison présente une série d’avantages qui la rendent particulièrement attractive pour ceux qui cherchent à agrandir leur espace de vie sans empiéter sur leur terrain. Voici une exploration plus détaillée de ces avantages, s’appuyant sur les informations disponibles : ⬇️

• Optimisation de l’espace disponible : Contrairement aux extensions traditionnelles, la surélévation permet d’ajouter des mètres carrés habitables sans réduire l’espace extérieur. Cette approche est idéale pour les zones urbaines où l’espace au sol est précieux et souvent limité. En préservant l’espace extérieur, les propriétaires maintiennent la valeur et l’attractivité de leur terrain tout en bénéficiant d’un espace de vie accru​​​​.
• Efficacité énergétique renforcée : La surélévation est une occasion en or pour intégrer des matériaux isolants modernes et performants. En refaisant l’isolation, la maison devient plus économe en énergie, ce qui se traduit par des factures de chauffage réduites et un meilleur confort thermique intérieur. Cela est d’autant plus pertinent dans le contexte actuel où l’efficacité énergétique est un critère crucial pour l’évaluation immobilière et pour la réduction de l’empreinte carbone des habitations​​​​. Par ailleurs, la surélévation profite de l’effet cheminée qu’elle crée. Les parties basses (le nouveau rez-de-chaussée) génèrent une chaleur qui se diffuse vers le haut, sans perte d’énergie !
• Universalité de l’application : Quelle que soit la structure initiale de la maison, la surélévation est réalisable sur quasiment tout type de maison. Elle implique la dépose de l’ancienne toiture pour la remplacer par une structure plus haute, créant ainsi un nouvel étage. Cela signifie que même les maisons de plain-pied peuvent être transformées pour accueillir un ou plusieurs nouveaux niveaux, multipliant ainsi leur espace habitable sans empiéter sur le jardin ou le terrain environnant​​​​.
• Valorisation immobilière : En ajoutant un étage, la surélévation augmente non seulement l’espace habitable mais aussi la valeur de la propriété. Cet aspect est particulièrement attrayant pour les propriétaires envisageant de vendre à terme, car un espace de vie plus grand et plus efficace énergétiquement est souvent plus attrayant pour les acheteurs potentiels​​​​.
• Perspectives améliorées : En élevant la maison, les propriétaires peuvent bénéficier de vues améliorées et d’une plus grande exposition à la lumière naturelle, surtout dans les zones densément peuplées où les vues peuvent être limitées. Cela peut améliorer la qualité de vie dans la maison et rendre les espaces de vie supérieurs plus agréables et désirables​​.
• Intégration de solutions écologiques : La surélévation offre l’opportunité d’intégrer des technologies écologiques, comme les panneaux solaires, sur la nouvelle toiture. Cela peut non seulement améliorer l’efficacité énergétique de la maison mais aussi contribuer à une production d’énergie renouvelable, alignée sur les objectifs de développement durable et potentiellement éligible à des incitations ou subventions gouvernementales​​.

💡 Bon à savoir : Une surélévation ne concerne pas forcément toute la superficie de la maison. Elle s’appelle dans ce cas précis « rehausse de façade ». Au lieu de surélever les murs sur 2,50 mètres en intérieur, on limite la hauteur de 80 cm à 1,30 mètre. Cette solution résulte de contraintes budgétaires mais aussi souvent des contraintes imposées par les PLU qui peut être plus ou moins contraignants selon les communes en matière de hauteur de construction.

❌ Les inconvénients d’une surélévation de maison

Bien que la surélévation de maison soit une option séduisante pour maximiser l’espace habitable, elle comporte également son lot d’inconvénients : ⬇️

• Coûts élevés : La surélévation implique une série de travaux complexes, comme le renforcement des structures existantes et parfois même des fondations, ce qui peut considérablement augmenter les coûts du projet. Les matériaux spécifiques et les compétences techniques requises pour ce type de construction peuvent également contribuer à une augmentation des dépenses​​​​​​.
• Complexité des travaux : La surélévation nécessite souvent des études préalables détaillées pour s’assurer que la structure existante peut supporter le poids supplémentaire. Cela peut inclure des analyses structurelles, des calculs d’ingénierie et la mise en place de solutions techniques spécifiques pour garantir la sécurité du bâtiment. Cette complexité peut prolonger les délais de réalisation et nécessiter l’intervention de spécialistes​​​​.
• Renforcement des fondations : Dans de nombreux cas, les fondations existantes doivent être renforcées pour supporter le poids additionnel de la surélévation. Cela peut impliquer des travaux de maçonnerie importants et parfois même l’excavation autour de la maison, ce qui ajoute à la complexité et au coût du projet​​​​.
• Réglementations strictes : Les projets de surélévation doivent se conformer aux réglementations locales en matière d’urbanisme, ce qui peut inclure des limitations en termes de hauteur, de style architectural ou de distance par rapport aux propriétés voisines. Obtenir les autorisations nécessaires peut être un processus long et complexe, susceptible de retarder le début des travaux​​​​.
• Délais de réalisation : Les nombreux facteurs impliqués dans une surélévation, des études préalables à l’obtention des permis en passant par les travaux de construction eux-mêmes, peuvent contribuer à allonger considérablement la durée du projet, impactant la vie quotidienne des occupants pendant cette période​​​​.
• Impact sur l’esthétique : Modifier la structure d’une maison par une surélévation peut avoir un impact significatif sur son apparence extérieure. Il est crucial de veiller à ce que le nouvel étage s’intègre harmonieusement avec l’architecture existante pour préserver ou améliorer l’esthétique du bâtiment​​​​.
• Vulnérabilité aux intempéries et aux incendies : Une structure surélevée peut être plus exposée aux éléments naturels et aux risques d’incendie, surtout si des matériaux comme l’acier sont utilisés, qui, bien que résistants, peuvent nécessiter des mesures supplémentaires d’isolation thermique et de protection contre le feu​​​​.

🛑 Les cas particuliers 

Surélévation et modification de pente de toit

La surélévation convient tout particulièrement aux maisons ne disposant pas d’une pente de toit suffisante pour réaliser un aménagement de combles.

Le changement de pente est une solution permettant de regagner du volume à l’étage. Dans ce cas, l’habitat conserve deux pans de toiture et deux pignons. Il s’agit d’une option avantageuse d’un point de vue financier. Elle est particulièrement adaptée pour des maisons basées dans des régions où les pentes de toit peuvent être inclinées à 45 degrés.

Dans le Sud de la France, certaines régions n’autorisent pas la modification de la pente des toits. La demande de permis de construire y est obligatoire si la superficie de votre habitat est accrue de plus de 40m² (si vous êtes dans une zone soumise à un PLU) ou 20m² (si vous êtes dans une zone non soumise à un PLU). Dans les zones protégées, les projets doivent être soumis à l’ABF (Architecte des Bâtiments de France), qui est également l’arbitre de vos ambitions. Pour les immeubles, le permis de construire s’avère obligatoire, avec un délai de recours de deux mois.

Surélévation en ville

L’évolution du tissu urbain et des politiques urbaines redéfinit l’exploitation des terrains constructibles. L’étalement urbain est de plus en plus complexe à garantir. En ville, la surélévation devient une solution particulièrement adaptée pour répondre à ces nouveaux besoins de verticalité

Dans le cadre d’un immeuble, tout comme pour une maison, une surélévation valorise le bâti par l’agrandissement de la surface habitable. Ce type de projet permet de créer des surfaces originales et atypiques, telles que des rooftops, des jardins suspendus, des loggias. Mais une surélévation apporte aussi une touche de modernité architecturale non négligeable. D’un point de vue historique, c’est dans les zones montagnardes que les premières copropriétés ont ainsi eu recours à la surélévation, afin de redessiner le paysage local.

Dans l’espace urbain, la surélévation est fortement encouragée, dans la mesure où elle freine les effets néfastes de l’étalement, notamment sur l’environnement. C’est aussi un moyen de rénover d’anciens immeubles, et d’améliorer l’isolation thermique et ainsi faire baisser la facture énergétique du bâtiment. Certaines surélévations embarquent avec elles des panneaux solaires ou photovoltaïques.

Surélévation et copropriété

Si vous vivez dans une copropriété, la surélévation est synonyme de plus de valeur, grâce à la vente des droits à bâtir ou des nouveaux logements créés. Les profits générés sont distribués entre propriétaires de l’immeuble, mais peuvent aussi servir à financer les coûts d’entretien de l’immeuble liés aux ravalements, rénovations diverses. C’est aussi un bon moyen de réduire les charges individuelles, qui se retrouvent dispersées sur plus de lots.

Dans le cas des copropriétés, il peut être parfois complexe de mettre en place une surélévation. Obtenir l’adhésion d’une copropriété n’est pas forcément chose facile sur ce genre de projet. C’est ce qui explique que les surélévations sont particulièrement sensibles dans ce contexte. Néanmoins, les règles d’urbanisme ont durant ces dernières années été assouplies, afin d’encourager notamment les travaux de rénovation et de réhabilitation d’immeubles anciens.

La loi Duflot autorise ainsi les collectivités à déroger aux règles imposées par le PLU en place en zone tendue. La Loi ALUR supprime de son côté le droit de veto des propriétaires vivant au dernier étage, le substituant à un droit de propriété permettant d’acheter les nouvelles surfaces habitables créées. Elle met également en place une majorité aux deux tiers pour voter un projet de surélévation.

Afin d’éviter des recours sur le permis de construire, vous devez prendre en considération tous les préjudices possibles pour les copropriétaires mais aussi pour les résidents des immeubles voisins.

👩‍💼 Les règles à respecter pour votre surélévation de maison

Votre surélévation doit respecter le PLU

Avant de commencer vos travaux de surélévation de votre habitat, vous devez impérativement vous renseigner auprès de votre mairie sur les règles imposées par votre Plan Local d’Urbanisme. Le PLU définit entre autres choses les hauteurs de bâti qu’il ne faut pas dépasser. Il peut également préciser le choix des matériaux à utiliser, voire même le style de construction à respecter. A noter : pour certaines régions de France, la modification de la pente d’une toiture est interdite, ce qui rend impossible la surélévation des maisons dans ces zones.

Votre surélévation doit respecter les contraintes de servitude de voisinage

Par contraintes de servitude de voisinage, on entend le respect des obligations imposées par les règlements présidant aux bonnes relations entre voisins propriétaires. Ainsi, votre surélévation ne peut pas par exemple bloquer l’accès à la voie publique de vos voisins. Il est également impératif de respecter des distances entre votre habitation et celle de vos voisins.

Votre projet de surélévation doit reposer sur une étude de faisabilité

Avant d’amorcer vos travaux pour surélever votre maison, il est également essentiel de mener une étude de faisabilité. Cette étude permet de vérifier que les fondations de votre habitation sont en mesure de supporter cette extension et le poids supplémentaire qu’elle implique. C’est le rôle de votre maître d’ouvrage ou de votre architecte de mener cette étude de faisabilité.

Votre surélévation doit prendre en compte les spécificités de votre terrain

Il faut également vous assurer qu’il est possible de mener à bien votre projet de surélévation sur votre parcelle. Vous devez pour cela consulter l’acte notarié de l’achat de votre parcelle. Ce dernier est susceptible de préciser des limites possibles ne vous permettant pas d’effectuer vos travaux. C’est un scénario fréquent dans le cas des lotissements de maisons. Cet acte stipule également le COS (Coefficient d’occupation des sols) déterminant le coefficient de densité de construction maximale autorisée pour un terrain. Il détermine la surface constructible, résultat du rapport entre surface constructible et surface cadastrable.

🏆 L’alternative ultime à la surélévation de maison 

Lorsqu’on envisage d’augmenter l’espace habitable d’une maison, deux options principales se présentent généralement : une surélévation ou une extension de maison. Bien que la surélévation soit une solution populaire pour ajouter un étage supplémentaire à une maison existante, l’extension de maison offre également de nombreux avantages et peut être préférable dans certaines situations.

L’objectif principal de la surélévation de maison est d’augmenter la surface habitable en ajoutant un étage supplémentaire au-dessus de la structure existante. Cela permet de maximiser l’utilisation de l’espace disponible sur le terrain sans empiéter sur le jardin ou l’espace extérieur. De plus, la surélévation peut être une option attrayante dans les zones urbaines densément peuplées où l’espace au sol est limité.

Cependant, la surélévation peut présenter des défis importants, notamment en ce qui concerne la conformité aux réglementations locales en matière d’urbanisme, la nécessité de renforcer la structure existante pour supporter le poids supplémentaire, ainsi que les perturbations causées par les travaux pendant la période de construction.

C’est là que l’extension de maison entre en jeu. Plutôt que de construire vers le haut, une extension de maison consiste à agrandir la maison vers l’extérieur, en ajoutant une nouvelle pièce ou en élargissant les pièces existantes. Cette approche peut offrir plusieurs avantages par rapport à la surélévation : ⬇️

• Moins de perturbations : Les travaux d’extension peuvent être moins invasifs que ceux de surélévation, car ils n’impliquent pas la démolition de la toiture ou la manipulation des fondations existantes.
• Souplesse de conception : Avec une extension, il est souvent plus facile de concevoir des espaces personnalisés qui répondent exactement aux besoins et aux préférences des occupants de la maison.
• Moins de contraintes structurelles : Contrairement à la surélévation, l’extension peut nécessiter moins de modifications structurelles à la maison existante, ce qui peut réduire les coûts et les délais de construction.
• Options de conception polyvalentes : Une extension offre une grande variété d’options de conception, des extensions latérales aux extensions arrière, en passant par les extensions à deux étages.

Dans ce contexte, des solutions modulaires offertes par des entreprises spécialisées comme Greenkub qui est le leader en France dans la construction modulaire, peuvent être une alternative attrayante à la surélévation.

Greenkub propose des extensions de maison clés en main et installées sur site en un temps record. Cette approche permet de réduire les perturbations sur le chantier, tout en offrant une solution sur mesure et de haute qualité pour étendre l’espace de vie de votre maison.

❓Foire aux questions autour de la surélévation d’une maison 

Quelle autorisation pour une surélévation de maison ? 

Dans le cas où votre habitation se trouve dans une zone urbaine soumise à un Plan Local d’Urbanisme (PLU) et que la surélévation projetée n’entraîne pas un agrandissement dépassant les 40 m², vous pouvez vous contenter d’une déclaration préalable de travaux au lieu de solliciter un permis de construire.

Quel artisan pour une surélévation de maison ?

Pour une surélévation de maison, vous pouvez avoir besoin des services de plusieurs artisans spécialisés en fonction des différentes étapes du projet :

• Charpentier : Responsable de la conception et de la construction de la charpente pour soutenir la nouvelle structure de la surélévation.
• Maçon : Impliqué dans la construction des murs supplémentaires et des fondations si nécessaire.
• Couvreur : Chargé de l’installation de la nouvelle toiture et de l’assurer son étanchéité.
• Électricien : Pour l’installation des systèmes électriques et des luminaires dans la nouvelle zone surélevée.
• Plombier : Pour installer les systèmes de plomberie et de chauffage dans les nouvelles salles de bains ou cuisines, le cas échéant.
• Menuisier : Responsable de la pose des portes, fenêtres, escaliers et autres éléments en bois dans la nouvelle partie surélevée.
• Peintre / Plâtrier : Pour les travaux de finition tels que la peinture, le placage des murs et des plafonds.

Comment savoir si une maison peut supporter un étage ?

Pour déterminer si une maison peut supporter un étage supplémentaire dans le cadre d’une surélévation, il est essentiel de faire réaliser une étude approfondie par des professionnels qualifiés :

• Consultation d’un ingénieur en structure : Un ingénieur spécialisé peut évaluer la capacité des fondations existantes à supporter le poids supplémentaire de la surélévation, ainsi que la résistance des murs porteurs pour soutenir la nouvelle charge.
• Examen de la structure existante : Il est important d’analyser la qualité et la solidité de la structure actuelle de la maison, y compris les fondations, les murs, les planchers et la charpente.
• Inspection des fondations : Il peut être nécessaire d’effectuer des sondages ou des excavations pour examiner la composition et l’état des fondations afin de déterminer leur capacité à supporter une charge supplémentaire.
• Étude des plans de construction : Examiner les plans de construction d’origine de la maison peut fournir des indications sur sa capacité à être surélevée, en particulier en ce qui concerne la disposition des murs porteurs et des poutres.
• Calcul des charges et des contraintes : Les professionnels peuvent effectuer des calculs pour évaluer la charge supplémentaire que la structure devra supporter et s’assurer que toutes les modifications respectent les normes de sécurité et de construction.

Comment financer une surélévation de maison ?

Pour financer une surélévation de maison, il est envisageable d’explorer des solutions de financement telles que les prêts aidés proposés dans le cadre d’un Plan Épargne Logement (PEL) ou d’un Compte Épargne Logement (CEL). Ces prêts sont conçus pour soutenir les projets visant à améliorer le logement actuel, y compris la surélévation d’une maison.