Investir dans l’immobilier locatif peut être un excellent moyen de générer des revenus passifs, de bâtir un patrimoine et de profiter d’avantages fiscaux. Mais avant de signer un compromis de vente, une étape cruciale s’impose : le calcul de la rentabilité. Cet indicateur détermine si l’investissement sera rentable à court, moyen ou long terme. Sans cette analyse, l’investisseur risque de sous-estimer les charges ou de surestimer les gains.
Différences entre rendement locatif et rentabilité locative
Il est courant d’utiliser les expressions rendement locatif et rentabilité locative comme des synonymes. Pourtant, elles renvoient à deux réalités différentes qu’il est essentiel de bien distinguer pour évaluer un investissement immobilier de manière complète.
Le rendement locatif : une vision court terme et simplifiée
Le rendement locatif se concentre uniquement sur la performance immédiate d’un bien immobilier. Il s’exprime en pourcentage et correspond au rapport entre les loyers perçus et le prix d’acquisition du bien (éventuellement augmenté des frais d’achat).
Il s’agit d’un indicateur statique, utile pour comparer rapidement des biens, mais qui n’intègre ni les charges ni les impôts, encore moins l’évolution du marché immobilier.
Exemple : un rendement locatif de 6 % signifie que chaque année, vous récupérez l’équivalent de 6 % du prix du bien en loyers.
La rentabilité locative : une approche globale sur la durée
La rentabilité locative, quant à elle, va plus loin. Elle englobe le rendement, mais tient également compte de :
- Toutes les charges liées à l’exploitation du bien (travaux, assurances, frais de gestion…)
- La fiscalité applicable selon votre régime d’imposition
- L’évolution potentielle du prix du bien dans le temps
- Le scénario de revente à terme, avec ou sans plus-value
Elle s’évalue donc sur l’ensemble du cycle de vie de l’investissement, et permet une vision plus stratégique et réaliste du projet.
Récapitulatif des différences dans un tableau
| Critère | Rendement locatif | Rentabilité locative |
| Portée | Court terme | Long terme (durée de vie de l’investissement) |
| Charges et fiscalité | Non incluses | Incluses |
| Revente / plus-value | Ignorée | Intégrée dans le calcul |
| Objectif | Mesurer la performance brute | Évaluer la rentabilité réelle du projet |
| Utilité | Comparer rapidement plusieurs biens | Décider si un investissement est réellement viable |
Pourquoi est-ce important de mesurer la rentabilité ?
La rentabilité locative mesure le rapport entre les revenus générés par un bien immobilier et son coût total. Cela permet de comparer plusieurs biens, de choisir la meilleure option et d’éviter des placements peu lucratifs. C’est aussi un moyen d’anticiper les retours sur investissement, de calculer la durée de remboursement d’un crédit ou encore de préparer des stratégies d’optimisation fiscale.
Les différents types de rentabilité
Il n’existe pas une seule façon de mesurer la rentabilité d’un investissement immobilier. On distingue principalement trois formes :
Chacune de ces méthodes a son utilité selon l’étape du projet ou la précision désirée.
Les bases du calcul de rentabilité locative
Définition de la rentabilité brute
La rentabilité brute est l’indicateur de base le plus souvent utilisé par les débutants. Elle permet une première estimation rapide de la performance du bien.
Formule de la rentabilité brute
Rentabilité brute (%) = (Loyer annuel / Prix d’acquisition du bien) x 100
👉 Exemple : Un bien acheté 150 000 € et loué 750 €/mois :
(750 x 12) / 150 000 x 100 = 6 %
C’est simple mais approximatif, car cela ne prend pas en compte les charges ou la fiscalité.
Définition de la rentabilité nette
Plus réaliste, la rentabilité nette inclut les charges courantes comme la taxe foncière, les frais de gestion, les assurances, ou encore les charges non récupérables.
Dépenses à inclure dans le calcul
- Taxe foncière
- Assurance PNO (propriétaire non-occupant)
- Frais de gestion (agence, syndic)
- Entretien courant
- Travaux éventuels
La formule devient :
Rentabilité nette (%) = [(Loyer annuel – Charges annuelles) / Prix d’acquisition] x 100
Définition de la rentabilité nette-nette
C’est le rendement net d’impôt, le plus précis. Il intègre aussi la fiscalité applicable : régime micro-foncier, réel, LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)1, etc.
Cela vous permet de connaître le cash-flow réel généré par le bien après impôts.
Étapes détaillées pour calculer la rentabilité d’un bien locatif
Étape 1 : Estimer les loyers annuels
Basez-vous sur des données fiables :
- Annonces similaires dans le quartier
- Loyers pratiqués sur les plateformes (Seloger, Leboncoin, etc.)
- Estimation par un professionnel local
Étape 2 : Calculer les charges annuelles
N’oubliez aucun coût récurrent :
| Type de charge | Montant estimé |
| Taxe foncière | 1 000 € |
| Assurance PNO | 150 € |
| Charges copro non récup. | 400 € |
| Entretien | 300 € |
| Total annuel | 1 850 € |
Étape 3 : Intégrer les frais d’acquisition
Les frais de notaire et de travaux initiaux doivent être ajoutés au prix du bien pour ne pas sous-estimer le coût total.
Prix total = Prix du bien + Frais de notaire + Travaux
Étape 4 : Considérer la fiscalité
Utilisez un simulateur en ligne (comme rendementlocatif.com) ou consultez un conseiller en gestion de patrimoine.
Étape 5 : Appliquer la bonne formule selon le niveau de précision
| Type de rentabilité | Formule à utiliser |
| Brute | Loyer annuel / Prix du bien |
| Nette | (Loyer – Charges) / Prix total |
| Nette-nette | (Revenus – Charges – Impôts) / Investissement total |
Outils et simulateurs pour simplifier le calcul
Les outils en ligne recommandés
- LyBox2
- Horiz.io3
- Masteos4
- SeLoger5
- JD2M6
Tableur Excel ou Google Sheets personnalisé
Créer votre propre tableau avec :
- Colonnes pour charges mensuelles
- Scénarios pessimistes / réalistes / optimistes
- Simulation sur 20 ans avec amortissement du crédit
Erreurs fréquentes à éviter
Ne pas inclure tous les frais réels
Certains oublient d’inclure la vacance locative, les imprévus (plomberie, panne de chauffe-eau…), ou les frais de gestion. Ces éléments faussent la rentabilité.
Surestimer le loyer possible
Un loyer trop élevé = bien vacant plus longtemps = rentabilité faussée.
Étude de cas : Calcul complet sur un exemple réel
Présentation du bien
- Studio à Lille
- Prix : 120 000 € + 8 000 € notaire + 5 000 € travaux
- Loyer mensuel : 580 €
- Charges : 1 500 €/an
Application des trois types de rentabilité
| Type | Calcul | Résultat |
| Brute | (580 x 12) / 120 000 | 5.8 % |
| Nette | (6 960 – 1 500) / 133 000 | 4.10 % |
| Nette-nette | (6 960 – 1 500 – 850 impôts) / 133 000 | 3.85 % |
Impact de l’effet de levier bancaire sur la rentabilité
Rentabilité avec crédit vs sans crédit
Avec crédit, vous pouvez investir moins de capital et générer un cash-flow plus important. Mais il faut intégrer les mensualités dans le calcul, ainsi que les assurances emprunteur.
Faites de la rentabilité locative un levier stratégique
Calculer la rentabilité d’un investissement locatif ne se limite pas à quelques formules sur un tableur. C’est une véritable démarche stratégique qui vous permet de :
Comparer objectivement plusieurs opportunités immobilières
Identifier les meilleurs leviers d’optimisation, de l’achat jusqu’à la revente
Choisir un régime fiscal adapté à votre profil d’investisseur
Négocier un financement de manière plus éclairée face aux banques
Bien maîtrisée, cette analyse transforme un simple achat immobilier en un véritable levier de création de patrimoine.
Vous envisagez un investissement locatif ? Chez Greenkub, nous vous accompagnons à chaque étape. Nos experts analysent gratuitement la rentabilité de votre projet grâce à une approche personnalisée, rigoureuse et adaptée à vos objectifs.
Rendez-vous sur www.greenkub.fr pour bénéficier d’une étude de rentabilité sur mesure et faire de votre projet locatif une réussite.
FAQ sur la rentabilité d’un investissement locatif
Quelle est une bonne rentabilité locative ?
En général, une rentabilité brute de 5 à 7 % est correcte. Au-dessus de 8 %, c’est un très bon rendement, mais souvent avec plus de risques ou de gestion.
Comment estimer les charges annuelles ?
Faites une moyenne basée sur les diagnostics techniques, les précédents bilans de copropriété, et ajoutez une marge pour imprévus.
Quelle est la différence entre rendement et rentabilité ?
Le rendement est un indicateur de gain sans charges. La rentabilité, plus complète, tient compte de tous les coûts.
Comment intégrer la fiscalité dans le calcul ?
Vous devez connaître votre régime fiscal (micro ou réel), votre tranche d’imposition, et estimer les abattements et déductions possibles.
Quelle rentabilité viser pour un premier investissement ?
Visez une rentabilité nette supérieure à 4,5 % pour un bon équilibre entre risque, effort d’épargne, et retour sur investissement.
Est-ce que la rentabilité suffit pour juger un bien rentable ?
Non, d’autres critères comptent : localisation, potentiel de plus-value, vacance locative, profil des locataires.
- LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/3_Documentation/depliants/nid_4011_gp_178.pdfb
- LyBox, https://horiz.io/rendement-locatif
- Horiz.io, le lien3
- Masteos, https://www.masteos.com/simuler-ma-capacite-d-investissement-locatif
- SeLoger, https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/investir/calculer-rentabilite-d-un-investissement-locatif-article-17406.html
- JD2M, https://www.jedeclaremonmeuble.com/simulateur-rentabilite-locative/
