- Le seuil déclencheur est la règle d'or : en dessous de 20 m² (ou 40 m² en zone PLU avec un total ≤ 150 m²), c'est une déclaration préalable. Au-dessus, c'est un permis de construire.
- Les deux autorisations partagent les mêmes obligations après accord
- Le permis de construire implique un dossier nettement plus complet et un délai d'instruction plus long
- L'architecte n'est obligatoire que si la surface totale après travaux dépasse 150 m².
-
Construire sans autorisation est une infraction pénale prescrite à 10 ans, pouvant entraîner démolition et jusqu'à
6 000 € d'amende par m².
Avant d’entreprendre des travaux de construction, d’extension ou d’aménagement, tout porteur de projet doit obtenir une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie de la commune concernée. Deux régimes principaux existent en droit français : le permis de construire et la déclaration préalable de travaux. Ces deux dispositifs, encadrés par le Code de l’urbanisme, ne s’appliquent pas aux mêmes situations et n’impliquent pas les mêmes démarches ni les mêmes délais. Comprendre leur différence est une étape indispensable pour tout projet de construction.
Qu’est-ce qu’une autorisation d’urbanisme ?
Une autorisation d’urbanisme est un acte administratif par lequel une commune vérifie la conformité d’un projet de construction ou de travaux aux règles locales d’aménagement du territoire. Elle est délivrée par le maire au nom de la commune, ou au nom de l’État dans les communes non dotées d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou d’un Plan d’Occupation des Sols (POS).
Le Code de l’urbanisme (articles L. 421-1 et suivants) distingue plusieurs types d’autorisations selon la nature, la superficie et l’impact du projet : le permis de construire, la déclaration préalable de travaux, le permis d’aménager et le permis de démolir. Les deux premiers concernent la grande majorité des projets de construction et d’extension réalisés par des particuliers ou des professionnels.
L’obtention d’une autorisation d’urbanisme conditionne la légalité de la construction. Toute réalisation de travaux sans autorisation, ou en méconnaissance de l’autorisation obtenue, expose le maître d’ouvrage à des sanctions civiles et pénales pouvant aller jusqu’à la démolition de l’ouvrage et une amende pouvant atteindre 6 000 € par mètre carré construit (article L. 480-4 du Code de l’urbanisme). Il est donc impératif de déterminer, en amont, le régime applicable à son projet.
La déclaration préalable de travaux : définition et champ d’application
La déclaration préalable de travaux est une autorisation d’urbanisme simplifiée, requise pour les projets de moindre importance qui ne nécessitent pas un examen complet de conformité. Elle permet à la mairie de vérifier que le projet respecte les règles d’urbanisme locales sans engager une instruction aussi complète que celle d’un permis de construire.
La déclaration préalable s’applique notamment aux constructions nouvelles dont la surface de plancher (SDP) ou l’emprise au sol est comprise entre 5 m² et 20 m². Ce seuil est porté à 40 m² pour les extensions de bâtiments existants situées en zone urbaine couverte par un PLU, à condition que la surface totale du bâtiment après travaux ne dépasse pas 150 m². Elle est également obligatoire pour certains changements d’aspect extérieur (ravalement modifiant l’aspect de la façade, remplacement de menuiseries en secteur protégé), pour la réalisation de clôtures, ou pour un changement de destination sans modification structurelle.
Le dossier de déclaration préalable est déposé en mairie via le formulaire Cerfa n°13703. Il comprend un plan de situation, un plan de masse coté, des photos du terrain et une notice descriptive sommaire. Le délai d’instruction est d’un mois à compter du dépôt d’un dossier complet, prolongé à deux mois lorsque le projet est situé dans un secteur soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), notamment aux abords d’un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable.
En l’absence de réponse de la mairie dans le délai imparti, la déclaration préalable est réputée acceptée tacitement. Le demandeur peut alors solliciter un certificat de non-opposition auprès de la mairie pour en attester.
Le permis de construire : définition et champ d’application
Le permis de construire est l’autorisation d’urbanisme de droit commun pour les projets de construction d’une certaine envergure. Il est obligatoire pour toute construction nouvelle dont la surface de plancher ou l’emprise au sol dépasse 20 m² en zone non couverte par un PLU, ou 40 m² en zone PLU dès lors que la surface totale après travaux excède 150 m². Il s’applique également à la création d’une nouvelle construction indépendante, quelle que soit sa surface, lorsqu’elle modifie les structures porteuses ou la façade d’un bâtiment existant, ou lorsqu’elle entraîne un changement de destination impliquant des travaux.
Le recours à un architecte inscrit à l’Ordre des Architectes est obligatoire pour les demandes de permis de construire dès lors que la surface totale du bâtiment après travaux dépasse 150 m², conformément à la loi sur l’architecture du 3 janvier 1977. En dessous de ce seuil, le maître d’ouvrage peut déposer lui-même le dossier, bien que l’accompagnement par un professionnel reste fortement recommandé.
Le dossier de permis de construire est plus complet que celui d’une déclaration préalable. Il comprend le formulaire Cerfa n°13406 (maison individuelle et annexes) ou n°13409 (autres constructions), un plan de situation, un plan de masse coté, des plans en coupe, les plans des façades et toitures, une notice architecturale décrivant le projet et son insertion dans l’environnement, ainsi qu’un document graphique d’insertion. Le délai d’instruction est de deux mois pour les maisons individuelles et de trois mois pour les autres constructions, prolongeable dans certaines zones réglementées.
À l’issue de l’instruction, le permis de construire accordé fait l’objet d’un affichage obligatoire sur le terrain, pendant une durée minimale de deux mois, permettant aux tiers d’exercer un éventuel recours. Les travaux ne peuvent légalement débuter qu’à l’issue de cette période de purge du délai de recours des tiers.
Tableau comparatif : déclaration préalable vs permis de construire
| Critère | Déclaration préalable de travaux | Permis de construire |
|---|---|---|
| Surface concernée | De 5 m² à 20 m² (ou jusqu’à 40 m² en zone PLU si surface totale ≤ 150 m²) | Plus de 20 m² hors zone PLU, ou plus de 40 m² en zone PLU si surface totale > 150 m² |
| Formulaire Cerfa | Cerfa n°13703 | Cerfa n°13406 (maison individuelle) / Cerfa n°13409 (autres constructions) |
| Délai d’instruction | 1 mois (2 mois en zone ABF ou site protégé) | 2 mois pour une maison individuelle / 3 mois pour les autres constructions |
| Architecte obligatoire | Non | Oui, si la surface totale après travaux dépasse 150 m² |
| Complexité du dossier | Simplifiée : plan de situation, plan de masse, photos, notice courte | Complète : plans en coupe, façades, toitures, notice architecturale, document d’insertion |
| Affichage sur le terrain | Obligatoire dès réception de l’accord, pendant toute la durée des travaux | Obligatoire dès réception de l’accord, pendant toute la durée des travaux |
| Délai de recours des tiers | 2 mois à compter du 1er jour d’affichage sur le terrain | 2 mois à compter du 1er jour d’affichage sur le terrain |
| Accord tacite | Oui, en l’absence de réponse dans le délai imparti | Oui, en l’absence de réponse dans le délai imparti |
| Durée de validité | 3 ans, prorogeable 2 fois d’1 an | 3 ans, prorogeable 2 fois d’1 an |
| Déclaration d’achèvement (DAACT) | Obligatoire à la fin des travaux | Obligatoire à la fin des travaux |
| Cas typiques | Abri de jardin, clôture, ravalement modifiant la façade, changement de fenêtres en secteur protégé | Construction neuve, extension importante, changement de destination avec travaux structurels |
Les règles communes aux deux autorisations
Quelle que soit l’autorisation obtenue, certaines règles s’appliquent systématiquement. Tout d’abord, le projet doit être conforme aux dispositions du PLU ou du règlement national d’urbanisme (RNU) applicable sur la commune : règles de hauteur, d’emprise au sol, de recul par rapport aux limites séparatives et à la voie publique, d’aspect extérieur. Ces règles varient d’une commune à l’autre et doivent être consultées avant toute conception de projet.
Par ailleurs, l’affichage de l’autorisation sur le terrain est obligatoire dès réception de l’accord, et ce pendant toute la durée des travaux. Il permet aux tiers — voisins, associations — d’exercer un recours contentieux dans un délai de deux mois à compter du premier jour d’affichage. La conformité de l’affichage conditionne le point de départ de ce délai et, par conséquent, la purge définitive des recours.
Enfin, une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DAACT) doit être déposée en mairie à l’issue du chantier, attestant que les travaux réalisés sont conformes à l’autorisation accordée. La mairie dispose alors d’un délai de trois mois (ou cinq mois dans certaines zones) pour procéder à une visite de conformité.
Greenkub prend en charge vos démarches administratives
Monter un dossier d’autorisation d’urbanisme requiert une bonne connaissance des règles locales, des formulaires réglementaires et des délais d’instruction. Une erreur de surface, un plan insuffisamment détaillé ou une méconnaissance du PLU applicable peuvent entraîner un refus, un délai supplémentaire ou une mise en demeure de régularisation.
Greenkub accompagne ses clients dans l’intégralité des démarches administratives liées à leur projet de construction modulaire bois. De l’analyse du PLU à la constitution du dossier de déclaration préalable ou de permis de construire, en passant par la coordination avec les services instructeurs et les architectes partenaires, l’équipe Greenkub sécurise chaque étape. Cet accompagnement fait partie intégrante de la démarche de Greenkub : permettre à chaque client de concrétiser son projet dans les meilleures conditions réglementaires, sans avoir à gérer seul la complexité administrative.
Découvrez notre accompagnement.
FAQ
Quelle est la différence entre un permis de construire et une déclaration préalable de travaux ?
Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme complète, obligatoire pour les projets dépassant 20 m² hors PLU ou 40 m² en zone PLU (si le total dépasse 150 m²). La déclaration préalable est une procédure simplifiée pour les projets de moindre importance, en dessous de ces seuils. Le dossier, le délai d’instruction et le niveau de contrôle diffèrent entre les deux régimes.
Puis-je commencer des travaux dès que j’ai obtenu mon autorisation d’urbanisme ?
Non. Après obtention d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire, l’autorisation doit être affichée sur le terrain pendant deux mois, délai pendant lequel les tiers peuvent exercer un recours. Les travaux ne peuvent légalement démarrer qu’à l’expiration de ce délai de purge.
Que se passe-t-il si je construis sans autorisation d’urbanisme ?
Construire sans autorisation expose le maître d’ouvrage à des sanctions pénales pouvant atteindre 6 000 € par mètre carré construit, ainsi qu’à une obligation de démolition ou de mise en conformité ordonnée par le tribunal judiciaire. La prescription de l’infraction est de dix ans à compter de l’achèvement des travaux.
Est-il obligatoire de faire appel à un architecte pour déposer un permis de construire ?
Le recours à un architecte est obligatoire uniquement si la surface totale du bâtiment après travaux dépasse 150 m². En dessous de ce seuil, le propriétaire peut déposer lui-même son dossier, mais l’accompagnement par un professionnel est recommandé pour garantir la conformité et la qualité du dossier.
Combien de temps est valable un permis de construire ou une déclaration préalable ?
Les deux autorisations ont une durée de validité de trois ans à compter de leur délivrance. Elles peuvent être prorogées deux fois d’un an sur demande motivée auprès de la mairie, à condition que le projet soit toujours conforme aux règles d’urbanisme en vigueur.
Comment savoir si mon terrain est en zone PLU ou RNU ?
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est consultable en mairie ou sur le Géoportail de l’urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr). Il précise la zone d’implantation du terrain (U, AU, A, N) et les règles applicables. En l’absence de PLU, c’est le Règlement National d’Urbanisme (RNU) qui s’applique par défaut.
