Installer un local professionnel chez soi : ce qu’il faut savoir 

De plus en plus de Français se tournent vers le télétravail, voire se lance en indépendant. Professions libérales, startups, freelance, auto-entrepreneurs font de plus en plus le choix de travailler à domicile. Un bon moyen de gagner du temps et de l’argent. Dans ce contexte, vouloir installer un local professionnel chez soi se pose ! Cette solution présente de nombreux avantages. Il est cependant important de respecter certaines règles pour utiliser une partie de son habitat pour cette activité

Posséder un local professionnel nécessite de signer un bail autorisant l’exercice de l’activité que vous exercez. Si vous êtes locataires d’un appartement ou d’une maison et que vous possédez un espace suffisant pour pratiquer votre activité professionnelle, la solution est envisageable.

Si vous êtes locataire dans votre lieu de résidence principale, vous êtes titulaire d’un contrat de location (vide ou meublé). Ce contrat est soumis à la loi du 6 juillet 1989, qui protège les intérêts du locataire et de son logement. A ce titre, vous êtes dans l’obligation de respecter l’usage d’habitation du lieu afin que ce contrat reste valable. Cela implique que vous ne pouvez pas exercer une activité professionnelle dans ce logement. Il existe cependant des exceptions prévues par la loi. Vous pouvez en effet négocier des amendements à ce contrat avec votre propriétaire.

Domiciliation de votre entreprise

Si vous êtes un entrepreneur, et que vous ne disposez pas d’un établissement pour la pratique de votre métier, vous pouvez déclarer l’adresse de votre domicile d’habitation comme siège social de votre entreprise, à titre exclusif d’adresse de l’entreprise. Il est en effet indispensable de pouvoir justifier d’un siège social pour vous inscrire au registre du commerce et des sociétés (si vous êtes commerçant) ou au Répertoire des métiers (si vous êtes artisans). C’est une solution idéale pour pouvoir disposer rapidement d’une adresse pour votre entreprise.

Pour pouvoir domicilier votre entreprise sur votre lieu d’habitation, certaines conditions sont requises :

  • Ce logement doit être votre résidence principale : cette condition concerne les villes de plus de 200 000 habitants, mais s’appliquent aussi aux départements suivants : Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne
  • Votre propriétaire ou votre syndicat de copropriétaires doivent être informés de votre intention de le faire. Dans les faits, rien ne vous interdit le de faire. Il s’agit d’abord d’une notification, et vous n’êtes pas obligés d’obtenir l’accord du propriétaire, ni de signer un avenant à votre contrat. Il faut cependant pouvoir justifier de cette notification préalable à votre propriétaire et votre syndic pour vous inscrire au RCS
  • Vous ne pouvez exercer aucune activité dans votre résidence principale. Il s’agit là seulement d’une domiciliation et d’une boîte aux lettres

Exercer une activité professionnelle chez soi : les conditions

Si rien ne s’oppose dans votre contrat de location ou dans le règlement de copropriété, vous pouvez tout à fait exercer une activité professionnelle et commerciale dans votre lieu d’habitation. Ceci est valable à condition de n’y recevoir ni de clientèle ni de marchandises.

Vous pouvez exercer votre activité professionnelle ou commerciale aux conditions suivantes :

  • Le logement doit correspondre obligatoirement à votre résidence principale
  • Seule une partie de ce logement doit être utilisée pour votre usage professionnel. Cela implique que vous devez continuer à habiter les lieux
  • L’activité doit être permise par le règlement de propriété.
  • Il est impossible d’y recevoir de la clientèle ou de stocker des marchandises
  • Il est impossible d’employer des salariés. Seuls les occupants du logement et vous-mêmes pouvez exercer cette activité.

Si vous souhaitez pouvoir recevoir vos clients et stocker de la marchandise, vous devez recevoir l’agrément de votre bailleur. Cela est possible à deux conditions :

  • Le règlement de la copropriété doit permettre l’activité que vous envisagez d’y exercer (typiquement c’est le cas pour la plupart des professions libérales)
  • L’autorisation de la préfecture est nécessaire si vous changez d’affectation : ce changement est conditionné à une autorisation dans certaines communes

Si votre propriétaire vous donne son accord, celui-ci doit prendre la forme d’un avenant à votre contrat de bail. A noter : rien ne l’empêche à ce stade de vous réclamer une augmentation de loyer.

Quelles sont les vérifications à faire ?

  • Le règlement de copropriété : ce dernier ne doit pas vous interdire l’exercice de cette activité. Même si ce règlement contient une clause d’habitation exclusivement bourgeoise, cela ne vous empêche nullement d’exercer une profession libérale.
  • Il vous interdit d’affecter un logement à un autre usage que l’habitation. Cela est valable dans un certain nombre de communes. Mais il existe certaines exceptions car il est possible d’obtenir une autorisation de changement d’affectation afin d’utiliser une partie de votre logement à des fins professionnelles. A noter :
    • Il est du ressort du locataire de faire la demande d’autorisation
    • Il faut s’adresser à la préfecture du département, à laquelle vous devrez transmettre certains documents (plan côté du local, copie du projet de bail)
    • Une attente de deux mois est nécessaire pour obtenir une réponse
    • Sur Paris et en région parisienne, vous ne pouvez pas affecter plus du tiers du logement à votre activité professionnelle si vous souhaitez obtenir une autorisation

Local professionnel chez soi et bail mixte

Vous êtes à la recherche d’un logement où vous pouvez simultanément vous loger et exercer votre activité professionnelle actuelle ou à venir ? Vous souhaitez recevoir vos clients, y faire travailler des salariés ? De facto, le bail d’habitation ordinaire n’est pas adapté à cette situation. Le bail professionnel est aussi exclu car vous souhaitez habiter une partie de ce logement. Il faut dans ce cas précis signer un bail mixte. Ce dernier, à l’instar du bail d’habitation est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Le bail mixte, encadré par la loi du 6 juillet 1989, permet d’exercer dans le logement que vous louez. Il ne peut cependant pas s’agir d’une activité commerciale ni commerçante. Cela concerne donc essentiellement les activités libérales et toutes les activités donnant lieu à la perception de revenus professionnels non commerciaux imposés aux titres des BNC (bénéfices non commerciaux). Ce bail embarque des dispositions de protection renforcée.

Le loyer est fixé selon les même règles qu’un bail mixte, même s’il permet de statuer d’un loyer légèrement plus élevé. Par contre, le loyer ne peut pas être modifié en cours de bail. Il doit être en outre signé pour une durée de 3 ans minimale. Si vous êtes le locataire, vous pouvez donner congé à l’échéance du bail dans le respect du délai de préavis (6 mois pour une location vide, 3 mois pour une location meublée).

Si ce bail vous permet de pratiquer votre activité dans votre logement et que vous n’utilisez dans les faits ce logement que pour l’un ou l’autre des usages, le contrat reste valide. Par contre vous perdez le droit au renouvellement dès la fin du bail, si vous n’avez pas habité le lieu.

Autorisation de changement d’usage et demande de changement de destination

Vous l’avez compris : il est possible de convertir un logement d’habitation en local professionnel. Pour cela il faut solliciter deux types d’autorisation, suivant deux démarches distinctes :

  • L’autorisation de changement d’usage : elle relève des dispositions de la construction et de l’habitation
  • L’autorisation de changement de destination : elle relève des règles de l’urbanisme

Pour ces deux autorisations, il faut impérativement obtenir l’accord de la copropriété ou du bailleur pour un logement loué.

Autorisation de changement d’usage

La notion d’usage d’un local est liée à son profil juridique et à son utilisation. Elle est en définie et encadrée par le code de la construction et de l’habitation. Le changement d’usage concerne les seuls cas où un local d’habitation est converti pour un autre usage.

L’autorisation de changement d’usage n’est obligatoire que dans certaines situations :

  • Si votre projet concerne un local d’habitation. Toutes les catégories de logement sont concernées
  • Si votre logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94)

L’autorisation se demande auprès de la mairie de la commune dont dépend le logement. Chaque commune propose un formulaire de demande d’autorisation à remplir ainsi que des pièces justificatives à joindre au dossier. Quand le changement est validé, il ne l’est qu’à titre provisoire, pendant toute la durée de l’occupation. Quand le bénéficiaire quitte local, l’usage redevient celui de l’habitation.

Il faut d’abord indiquer que l’autorisation de changement d’usage d’une partie de l’habitation n’est pas nécessaire si l’activité professionnelle est pratiquée par l’occupant dont la résidence principale se trouve dans le local en question. Quand cette activité n’implique ni la réception de clients ni la réception de marchandises.

Demande de changement de destination

La destination d’un local ou d’un bâtiment concerne le local au sens physique. Là où le changement d’usage relève du Code de la construction et de l’urbanisation, la destination relève d’une autorisation d’urbanisme ; et donc du Code de l’urbanisme.

Le changement de destination consiste à faire passer un local ou un bâtiment d’un type de construction à un autre type de construction.

Si vous souhaitez accueillir des clients ou réceptionner des marchandises, il faudra effectuer une demande de destination. Les destinations tolérées pour un bien immobilier sont indiquées par votre PLU. La demande d’autorisation est à effectuer auprès du service urbanisme de votre commune.

Si le changement de destination implique des travaux qui modifient les structures ou la façade de votre immeuble, alors il vous faudra un permis de construire

Si le changement de destination n’implique pas de travaux extérieurs (seulement des travaux intérieurs) seule une déclaration préalable de travaux est requise.

De l’existence de travaux découle le type de demande d’autorisation à activer

  • Si le changement s’effectue sans travaux (ou des travaux d’aménagement d’intérieur légers), vous n’aurez besoin que d’une déclaration préalable
  • Si le changement s’accompagne de travaux créant plus de 20m2 de surface de plancher, ou impactant les structures porteuses ou la façade de l’immeuble, il vous faudra demander un permis de construire.

La demande d’autorisation de changement de destination est à demander auprès de la mairie de la commune dont dépend le bâtiment.

Contrairement au changement d’usage qui est accordé de façon personnelle et provisoire, le changement de destination concerne le local lui-même et est donc définitif au regard des règles d’urbanisme.

À noter que la demande de permis de construire ou la déclaration préalable tiennent lieu de demande d’autorisation exigée pour un changement d’usage.

Local professionnel et copropriété

D’autres démarches peuvent être nécessaires en particulier si le bien immobilier est compris dans une copropriété. Votre activité doit être en phase avec les statuts du règlement de copropriété : c’est la condition sine qua non pour obtenir l’accord écrit des copropriétaires. S’il existe cependant un risque de troubles ou de nuisances, l’obtention de cet accord peut devenir problématique.

L’assurance professionnelle

Il est fortement recommandé de souscrire à une assurance multirisque professionnelle si vous êtes propriétaire occupant. Elle permet de protéger le local et ce qu’il contient des risques divers auquel celui-ci s’expose (dégâts des eaux, dégâts climatiques, incendies, cambriolages…). Le montant de cette assurance varie selon la surface à protéger ainsi que la valeur des objets et commodités qu’il contient. Elle donne également droit au versement d’indemnités journalière en cas de sinistres occasionnant des pertes financières pour votre activité.

Taxe d’habitation et cotisation financière des entreprises

Si vous changez la destination de votre logement, vous devez le déclarer (déclaration IL N°6704). Vous avez trois mois à compter de la date de la réalisation du changement auprès de l’administration fiscale. La valeur locative cadastrale du local sera ainsi mise à jour et servira de base de calcul de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises.

Un point important à retenir : vous serez automatiquement exonéré de la taxe d’habitation pour cette partie de votre logement, allouée à votre activité professionnelle. Il faudra pour cela qu’elle soit séparée de votre habitation principale ou qu’elle dispose d’une entrée différente.

Attention : pour les locaux utilisés par les travailleurs indépendants – même lorsqu’ils sont soumis à la CFE, il faut garder en tête qu’ils sont imposables à la taxe habitation. Ceci est valable même s’ils sont intégrés à l’habitat du contribuable. Il est cependant possible d’obtenir une dérogation.

Il est enfin possible d’inclure dans les charges une part de la consommation d’eau et d’énergie de l’habitat principal proportionnellement à la surface occupée.

Les exceptions pour la taxe d’habitation

La taxe d’habitation correspond à la taxe payée quand vous occupez un logement en tant que locataire ou propriétaire. Les sociétés y sont également soumises, tout comme les organismes privés et les associations.

Les locaux à usage professionnels peuvent être exonérés de la taxe d’habitation si :

  • L’entrée du local professionnel est différente de l’entrée de l’habitation
  • Les locaux sont soumis à la CFE
  • L’aménagement des locaux ne permet pas d’utiliser ceux-ci comme un habitat

Dans ce cas de figure, la taxe d’habitation est calculée sur la base du loyer annuel que le propriétaire du bien immobilier peut percevoir dans le cas où ce bien est mis en location. Elle peut être corrigée à la baisse pour certaines catégories de population (famille, faibles revenus, personnes handicapées).

Vous l’avez compris, le travail à domicile est en plein boom ! Installer un local professionnel chez soi est donc une solution intéressante à condition de bien s’orienter dans les démarches et les autorisations nécessaires pour rester dans le cadre de ce que la législation vous autorise à faire !

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