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La déclaration préalable de travaux : tout comprendre !

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La déclaration préalable de travaux : tout comprendre !

Vous avez un projet de construction, tel qu’un agrandissement, un aménagement ou une rénovation ?

En lisant cet article vous allez tout comprendre très rapidement.

En effet, il est primordial pour vous de connaitre vos droits à construire et éviter ainsi tous risque de contentieux avec les pouvoirs publics, mais aussi avec vos voisins qui se montreront beaucoup plus compréhensifs si vos travaux sont préparés et réalisés dans les règles de l’art.

Que vous souhaitez réaliser une déclaration de travaux pour un agrandissement de maison, une cabane de jardin ou encore un studio de jardin, une fois que vous avez déjà réfléchi à la nature et à l’emplacement de vos travaux, il est nécessaire de réaliser des démarches administratives, afin d’obtenir une autorisation de travaux.

Bien entendu, la démarche peut  paraître bien complexe, mais rassurez-vous, des outils existent pour vous faciliter le travail ! En plus, vous pourrez ainsi améliorer votre projet et alors limiter les désagréments avec votre voisinage !

Vous avez un projet?

C’est quoi une déclaration préalable et à quoi ça sert ?

En France, on aime les règles… et les critiquer ! Le code de l’urbanisme en fait partie. Il peut paraitre compliqué, mais son objectif est louable, à savoir permettre à chacun de profiter de sa propriété en limitant les contentieux avec ses voisins. C’est ainsi que le législateur français a produit des dossiers à remplir biens complexes pour répondre à l’ensemble des cas… On peut rassembler ces dossiers d’urbanisme  en 3 grandes familles :

  • Les demandes d’informations = Certificat d’Urbanisme (abréviation : CU)
  • Les petits travaux = Déclaration préalable de travaux (nom de code : DP)
  • Les gros travaux = Permis de Construire (PC pour les intimes)

L’objectif de la Déclaration préalable de travaux (DP) est de permettre aux services spécialisés de votre commune ou agglomération, de juger de la conformité de votre projet face aux règles d’urbanisme en cours.

Ces services publics sont appelés « services instructeurs » et ces derniers vont « instruire » votre dossier en étudiant différents éléments.

Nous allons ici nous intéresser aux déclarations préalables qui constituent la majorité des demandes de travaux.

Les differentes étapes d’une Déclaration de Travaux

Il peut se passer du temps entre le dépôt de votre dossier en mairie et l’obtention d’une autorisation, voici les étapes clé :

  1. Compléter le dossier accessible à l’adresse suivante : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R2028 ou gratuitement sur www.urbassist.fr;
  2. Déposer votre dossier en 4 exemplaires à la mairie de la commune de votre projet ET récupérer un récépissé de dépôt ;
  3. Instruction du dossier par un instructeur = 1 mois
  4. Possibilité de demande de pièces complémentaires. Celle-ci renouvelle le délai de 1 mois après transmission des pièces demandé
  5. Avis de l’instructeur avec 3 possibilités
    1. Autorisation
    2. Refus
    3. Pas de réponse = accord tacite
  6. Affichage de l’autorisation pendant 2 mois avant de débuter les travaux
  7. Déclarer l’ouverture de chantier = simple formulaire pour indiquer que vous débutez les travaux
  8. Rédiger la Déclaration Attestant l’Achèvement et Conformité des travaux (DAACT) dans les 30 jours suivant l’achèvement des travaux
  9. Déclarer au centre des Impôts : vous recevez un dernier formulaire compléter, du type (H1 ou H2) pour mettre à jour votre taxe d’habitation et taxe foncière

De quoi j’ai besoin pour rédiger un demande d’urbanisme?

Pour rédiger votre DP (Déclaration préalable pour les étourdis), que vous soyez accompagné par un professionnel ou que vous la fassiez tout seul, il vous faudra :

  • Télécharger un relevé cadastral sur www.cadastre.gouv.fr
  • Récupérer le PLU ou règlement de votre commune
  • Prendre des photos de votre terrain à l’état existant pour illustrer votre projet.
  • Prendre des photos de l’environnement du projet
  • Connaitre votre surface de plancher, votre surface habitable et la surface de votre terrain
  • connaitre les dimensions exactes de votre futur projet (studio de jardin, agrandissement de maison, etc)
  • Un peu de patience ?

Combien ça me coute / Combien de temps ça me prend

Les coûts pour constituer le dossier complet tourne autours de 1000€ selon la complexité de votre projet.

Le dépôt de votre dossier et le formulaire vierge sont bien gratuits, mais le niveau de complexité pour le remplir peut apparaitre tellement important qu’il est parfois judicieux de se faire assister. Je vous propose un rapide tour d’horizon des solutions qui s’offrent à vous :

 

Nature de la solutionURBAssist.frRecours à un Professionnel = architecte / géomètreSolo
Coûts du dossier de DPCERFA complet gratuit / plans 49€CERFA et Plans= 500€ à + de 1500€CERFA par vos soins / Plans cf. professionnel
Temps passé de votre partCERFA 15 min  / Plans 30 minVisite + explications à formuler = 2hCERFA 2h / Plans 5h à 15h

A savoir que beaucoup de professionnels inclus la rédaction et le dépôt de la déclaration préalable dans le projet (c’est notre cas chez Greenkub ?)

Au-delà des coûts de rédaction, il peut exister des taxes supplémentaires en fonction de votre projet :

  • La taxe d’aménagement est calculée en multipliant la surface taxable par une valeur forfaitaire au mètre carré, et en appliquant le taux voté par les collectivités.  généralement entre 50€ et 100€ du m² aménagé. Vous pouvez calculer votre taxe d’aménagement ici
  • La taxe d’habitation et foncière si votre projet constitue une habitation meublée, le calcul est défini selon des coefficients et des pondérations propres à chaque commune

Quand et Comment rédige t’on une Déclaration Préalable de Travaux ?

1. Présentation

Pour rappel, l’objectif de la déclaration Préalable étant de permettre aux services spécialisés de votre commune ou agglomération, de juger de la conformité de votre projet face aux règles d’urbanisme en cours, vous devez disposer d’un dossier en béton !

En cas de difficultés, n’hésitez pas à utiliser la plateforme www.urbassist.fr pour obtenir vos documents facilement

2. Fonctionnement :

Le dossier de Déclaration préalable de travaux est composé de 2 parties, une partie administrative récapitulant les informations sous forme d’un CERFA (N°13703*6)

et

une partie graphique dont l’objectif est de présenter avec des plans la représentation de votre projet dans votre environnement.

Ce dossier est à déposer à votre mairie où se situe votre projet en 4 exemplaires minimum, mais il sera bientôt possible de réaliser toute la procédure en dématérialisé sur www.urbassist.fr . A l’issu du dépôt, la mairie vous remet en retour un récépissé de dépôt qui définit le départ du délai d’instruction de 1 mois.

Récépissé de depôt d'une déclaration préalable de travaux

3. Dans quels cas ?

Comme indiqué précédemment, on peut rassembler les dossiers d’urbanisme  en 3 grandes familles :

  • Les demandes d’informations = Certificat d’Urbanisme (abréviation : CU)
  • Les petits travaux= Déclaration préalable de travaux (nom de code : DP)
  • Les gros travaux = Permis de Construire (PC pour les intimes)

Ainsi les Déclarations Préalables concernent les « petits travaux », encore faut-il savoir de quoi on parle. Pour résumé, il faut retenir 3 ordres de grandeurs :

  • La superficie de votre projet est inférieure à 5m² = pas de déclaration
  • La superficie de votre projet est comprise entre 5m² et 20m² = déclaration préalable
  • La superficie de votre projet est supérieure à 20 m²= permis de construire

A savoir, le seuil de 20m² peut être porté à 40m² si :

  • votre projet est collé à votre bâtiment existant
  • et si vous parcelle est soumise à un Plan Local d’urbanisme (voir détail ci-après)
  • et si la surface de plancher totale est inférieure à 150m²

 

Pour être plus précis, vous trouverez un tableau récapitulatif des dossiers à fournir selon la nature de votre projet :

 

Nature des travauxType Autorisations  nécessaires
Aucune formalitéDéclaration Préalable de travaux / DPPermis de construire
PC
PiscineBassin inférieur à 10 m²Bassin entre 10 m² et 100 m²Bassin de plus de 100 m²
ClôtureHauteur < 2 mHauteur ³ 2 mØ
Construction nouvelle (agrandissement / extension….)Jusqu’à 5 m²Entre 5 m² et 20 m²Au-delà de 20 m²
GarageJusqu’à 5 m²Entre 5 m² et 20 m²Au-delà de 20 m²
TerrasseJusqu’à 5 m²Entre 5 m² et 20 m²Au-delà de 20 m²
VérandaJusqu’à 5 m²Entre 5 m² et 20 m²Au-delà de 20 m²
RavalementØObligatoireØ
Aménagements intérieursJusqu’à 5 m²Entre 5 m² et 20 m²Au-delà de 20 m²
Changement de destination d’un bâtimentØAutres modifications, même sans travauxModification de la structure porteuse et de la façade
Abri de jardinJusqu’à 5 m²Entre 5 m² et 20 m²Au-delà de 20 m²
BarbecueJusqu’à 5 m²Emprise au sol ³ 5 m²Ø
ÉolienneØHauteur < 12 mHauteur ³ 12 m
Habitation légère de loisir (mobile-home, chalet, yourte)ØSurface de plancher < 35 m²Surface de plancher > 35 m²

 

partie administrative / CERFA

Cette 1ere partie correspond au détail administratif de votre projet. On ne va pas se mentir, cette partie n’est pas très drôle et rappelle beaucoup une feuille de déclaration d’impôts…

En d’autres termes, chaque ligne compte et nécessite une vigilance accrue.
En cas d’erreur, votre projet nécessitera d’être re-déposé en 4 exemplaires avec le renouvellement du délai d’instruction de un mois.

Vous pouvez télécharger le cerfa de votre déclaration préalable de travaux ici

Déclaration préalable de travaux cerfa n°13404 01

Figure 1 – détail du CERFA de la Déclaration préalable

Une autre solution consiste en l’utilisation d’outils en ligne comme par exemple www.urbassist.fr .

La partie plans

Associés à la partie administrative du CERFA, les différents plans sont demandés par l’instructeur de la collectivité afin d’illustrer votre dossier. Ils représentent la plus-value technique de votre projet, et nous allons vous présenter leur contenu et ce que les instructeurs attendent de vous.

Pour votre information, la plateforme www.urbassist.fr vous propose la rédaction de vos plans pour un tarif de 49€. Vous avez aussi l’opportunité de recourir à un professionnel (géomètre et architecte) pour un tarif compris entre 500€ et 1500€.

DP1 – plan de situation

Le plan de situation a pour rôle de situer votre projet au niveau de la commune, puis à l’échelle du quartier et finalement à proximité de votre projet.

Elément 1 d'une déclaration préalable de travaux

Figure 2 – DP1 plan de situation

DP2- plan de masse

Le plan de masse constitue le plan principal de votre dossier avec le plan de coupe.

Proposé à une échelle définie (ici 1/200) pour que l’instructeur puisse mesurer des dimensions annexes, ce plan récapitule les informations suivantes :

    • Un cartouche avec les informations relatives au projet + légende
    • Les limites de propriété (ici en Noir)
    • Les bâtiments existants
    • Le projet objet de la demande
    • Les « cotations » qui permettent de présenter les dimensions du projet et son positionnement au sein de la parcelle
    • Le nom des rues à proximité
    • La flèche nord
Elément 2 d'une déclaration préalable de travaux

Figure 3 – DP2 Plan de Masse

DP3 -le plan de coupe

Le plan de coupe complète le plan de masse et constitue la pièce essentielle du dossier.

Le rôle de ce plan est de présenter l’implantation du projet au sein de la parcelle face aux constructions existantes.

Les informations suivantes doivent être présentes au sein de votre plan :

  • Un cartouche avec le plan de composition ou situation de la coupe
  • Les élements de la coupe à l’échelle et cotées présentant le projet /bati existant / domaine public
  • Les altitudes des principaux élements rattachés au nivellement géodésique français ( ex : 49.59m NGF)
  • Les limites de propriété
Elément 3 d'une déclaration préalable de travaux

Figure 5 – DP3 – Plan de coupe

DP4 – plan des façades et des toitures

Ce plan permet à l’instructeur de constater l’aspect extérieur de votre projet et son intégration avec la façade existante.

Elément 4 d'une déclaration préalable de travaux

Figure 6 – DP4 – plan de façade

DP6 – le plan d’insertion paysagère

L’objectif de ce plan est de présenter l’implantation de votre projet dans l’état existant de votre terrain.

Une photographie récente du terrain avec votre téléphone servira de base de travail à cette vue.

Elément 6 d'une déclaration préalable de travaux

Figure 7 – DP6 – intégration paysagère

DP7 – plan d’environnement proche

Le plan d’environnement proche est nécessaire pour présenter une photo prise (si possible) à une distance de 15 -20 m. Là aussi, votre smartphone sera suffisant pour la prise de vue.

 

DP8 – environnement lointain

Dans la continuité de la DP7 (voir plan précedent) il est nécessaire de présenter votre environnement depuis le domaine public, à une distance de 40 – 50m.

Eléments 7 et 8 d'une déclaration préalable de travaux

Figure 9 – DP7 / 8- Plan dans son environnement lointain

Pour aller plus loin

Afin de mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir votre autorisation de travaux, certaines notions complémentaires sont utiles à connaitre.

Les règlements d’urbanisme: tour d’horizon

En France, on aime les choses simples. Pour cela, on a décidé d’empiler les règles d’urbanisme selon différentes échelles, avec des noms différents pour faciliter votre compréhension. Mais nous allons vous résumer tout cela selon le niveau d’application du document :

  • Au niveau national = le plus généraliste =Le règlement national d’urbanisme (RNU)

Ce document constitue la base de l’urbanisme en Frances. Les règles y sont générales et peuvent être remplacées par tout règlement plus précis (voir ci-après). Ces règles sont les plus appliquées et relèvent des us et coutumes ancestrales.

  • Au niveau local = le plus utile = Le Plan Local d’Urbanisme ou Carte communale

Ce document est le plus intéressant car présente des règles précises pour chaque zone géographique de la commune (PLU) ou de l’agglomération (PLU intercommunal)

Il existe 3 grandes types de zones : les U(rbaines), les A(gricoles) et les N(aturelles)

  • Au niveau du quartier : les Plans de Prévention des Risques Inondations (PPRI)

limitent les règles de constructibilités du PLU. On peut aussi présenter les « secteurs sauvegardés » au niveau des centres historiques…

Comment connaître les rêgles d’urbanisme qui s’appliquent

Il existe un dossier d’urbanisme spécifique pour anticiper les contraintes d’urbanisme (logique) : le certificat d’Urbanisme ou CU. Ce document peut être demandé sous 2 formes :

  • Le CUa ou informatif qui vous indique les règles d’urbanisme opposables sur votre parcelle
  • Le CUb ou opérationnel qui vous renseigne au sujet des règles et vous gèle les hypothétiques droits à construire pendant 18 mois.

Le contenu du dossier à fournir est réduit par rapport à un dossier de Déclaration de travaux

les règles de construction

Il est nécessaire de présenter votre projet à votre voisinage. En effet, l’implantation de votre projet doit être étudiée avec précaution selon 2 notions :

La limite de propriété avec vos voisins

Avant toute construction, soyez sûr de vos limites de propriété pour savoir où se situe la limite de votre parcelle. En cas de doute, consultez un géomètre expert.

En absence d’élément spécifique dans le PLU, vous pouvez construire soit :

    • En limite de propriété (sans fenêtre)
    • Soit en décalé de minimum 3m.
  • La limite par rapport au domaine public

Il est préférable de se décaler au maximum du domaine public. Plus votre projet présente une hauteur maximale, plus celui-ci doit être reculé.

Ex : si votre projet fait 6 m de haut, vous devez vous tenir à 6 m du coté opposé de la voie.

La surface de plancher

La surface de plancher ou SDP constitue la surface de votre projet, et conditionnera le type de dossier Déclaration Préalable ou Permis de Construire, et accessoirement le montant de votre taxe aménagement et taxe d’habitation…

La Surface de Plancher correspond à la surface habitable de l’intérieur de votre projet présentant une hauteur de plus de 1.80m.

Et la modernisation dans tout ça ?

Il a été prévu de moderniser l’instruction des demandes d’urbanisme. Initialement prévu pour le 7 Novembre 2018, cette date a été décalée par manque de solution technique au 1er janvier 2022

Dès que les collectivités seront équipés (au plus tard le 1er Janvier 2022) vous pourrez leur transmettre votre dossier d’urbanisme (= DP ou PC) par voie numérique et vous affranchir du papier et du dépôt en Mairie.

Si toutefois vous ne souhaitez pas perdre de temps avec votre déclaration de travaux, nous vous recommandons de la faire directement sur www.URBAssist.fr!

 

Rédigés par : M. TUFFERY Guilhem – Ingénieur géomètre ESTP – Fondateur de la plateforme URBAssist

Dites nous en plus sur votre projet et nous pourrons surement vous aider ! 

leo.

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