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Construire sa maison sans permis : ce qu’il faut savoir 

Construire sans permis de construire

Vous souhaitez construire une maison, une installation, un studio de jardin, un garage mais vous ne savez pas forcément si votre projet doit être soumis à une autorisation d’urbanisme ? A priori, lorsque l’on veut construire une habitation, une annexe ou simplement agrandir sa maison, il peut paraître surprenant de demander une quelconque autorisation. Dès lors que vous souhaitez construire sur un terrain vous appartenant, il est pourtant nécessaire de suivre certaines démarches administratives essentielles si vous ne voulez pas vous retrouvez pénalisé ! Quelles différences doit-on faire entre permis de construire et non-opposition à une déclaration préalable de travaux ? De manière générale, un tel projet suppose l’obtention d’une autorisation, mais il existe de nombreuses exceptions permettant d’échapper à cette disposition. Greenkub vous éclaire sur les démarches à suivre pour votre construction sans permis.

Les démarches administratives

Distinguer le permis de construire et la déclaration préalable.

Il est tout d’abord important de bien faire la distinction entre le permis de construire et la déclaration préalable. Certaines constructions ne sont pas soumises à un permis de construire, mais nécessitent malgré tout une déclaration préalable.
C’est le cas notamment :

  • Des bâtis induisant la construction d’une surface de plancher comprise entre 5 et 20m2. Si votre terrain est situé dans une zone régie par un PLU (plan local d’urbanisme), la surface peut atteindre les 40m2
  • Les constructions dont la hauteur dépasse 12m2
  • Les constructions de loisirs situées sur des zones de camping ou en parc résidentiel avec une surface de plancher supérieure à 35m2
  • Les murs supérieurs à 2 mètres de haut.
  • Les piscines dotées d’une surface de bassin entre 10 et 100 mètres carrés.
  • Les serres d’une hauteur compris entre 1,80 et 4 mètres, et avec une surface au sol inférieure à 2000 mètres carrés.

Les deux documents de référence : le code de l’urbanisme et le plan local d’urbanisme

Les deux textes principaux qui permettront de juger de la viabilité de votre projet sont d’un côté le code de l’urbanisme, de l’autre côté, le plan local d’urbanisme (PLU).

Le code de l’urbanisme

Il regroupe toutes les dispositions législatives et réglementaires relatives au droit français de l’urbanisme. Il est créé par décret en 1954. Ce code régit à l’échelon national les grandes directives applicatives du droit. Il intègre également les dispositions apportées par le chapitre II du projet de loi Grenelle II. Ces dispositions concernent tout particulièrement :

  • L’environnement : lutte contre le réchauffement climatique, contre l’étalement urbain, l’émission de gaz à effet de serre, aménagement de l’espace et des ressources, préservation de la biodiversité
  • Le développement commercial, les transports et l’habitat : programme local d’habitat, plan de déplacement urbain, schéma de développement commercial…

Le PLU

Le plan local d’urbanisme adapte à l’échelon communal les objectifs et les dispositions du code de l’urbanisme. Il intègre également certaines spécificités culturelles, et le caractère typique que doit revêtir toute nouvelle construction, afin de s’harmoniser avec le décorum architectural local.

Les premières questions à se poser

La première question à se poser est la suivante : votre projet représente-t-il une nouvelle construction ou porte-t-il sur une construction existante ? De cette question découlera le statut juridique de votre projet. Si votre projet est lié à une structure déjà existante, vous devez vous assurer qu’il respecte les conditions légales.

Lorsque l’on parle de « construction existante », cela suppose :

  • Une existence physique (excluant de facto les ruines ou les constructions inachevées)
  • Une construction régulière (dont l’irrégularité n’est plus opposable au propriétaire)

Une construction existante a de facto fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme. Ses principaux éléments de gros œuvres existent (murs porteurs, façades, toiture, charpente…) et ne sont pas à reconstruire dans le cadre du projet. Il est donc important au stade initial de réaliser les éléments permettant de dire si votre construction est bien existante ou non.

La deuxième question essentielle à se poser : les travaux que vous souhaitez mener sont-ils dispensés d’une quelconque formalité administrative ?

En ce qui concerne les constructions neuves, il est théoriquement obligatoire d’obtenir une autorisation d’urbanisme. Mais ce n’est pas une règle absolue ! Ainsi les petits travaux ou les travaux temporaires ne sont pas contrôlés par l’administration. Dans ce cas, aucune autorisation n’est requise pour les engager.

Emplacement de la construction et réglementation urbaine

Afin de vous assurer de la possibilité de construire d’urbanisme, vous devez

  1. D’une part bien identifier l’emplacement futur de votre construction
  2. D’autre part, bien déterminer les caractéristiques de la construction au regard de la réglementation urbaine.

En amont de votre projet, il est essentiel de prendre des informations sur les dispositions légales régissant le lieu de la future implantation de votre construction. Certaines zones excluent d’emblée la réalisation de travaux, quelle que soit la nature du projet de construction envisagée.

Une construction nouvelle nécessitera dans la majorité des cas une autorisation si votre projet se situe

  • A proximité d’un site reconnu comme appartenant au patrimoine
  • Près d’un monument historique
  • Sur un site classé

Dans ce cas, vous devrez obtenir un permis de construire, un permis d’aménager ou une déclaration préalable.

Si votre projet se situe en dehors de zones concernées par la liste ci-dessus, vous serez alors dispensé de toute formalité administrative, à condition que la construction soit de faible importante, temporaire ou d’une nature plus particulière.

Construire sans permis : quels sont les risques ?

Gardez cela en tête : obtenir la délivrance d’un permis de construire est impératif selon le type de construction. Si d’aventure vous réalisez une construction soumise à ce permis sans avoir préalablement obtenu ce permis, vous risquez de vous voir infliger des sanctions pénales et civiles.

Si votre initiative est décelée par les forces de l’ordre, elles pourront saisir le TGI (tribunal de grande instance). De là, vous risquez de voir vos travaux stopper, votre matériel confisqué, et votre ébauche de construction détruite ;

Sans permis de construire, vous vous exposez également à une amende comprise entre 1200 euros et 6000 euros par mètre carré construit, selon l’article L 480-4 du Code de l’urbanisme.

Si vous ne suivez pas la décision du TGI, vous encourez cette fois-ci des sanctions nettement plus lourdes :

  • Une amende de 75 000 euros
  • Trois mois de prison (article L 480-7 du code de l’urbanisme)

En outre, si vous ne respectez pas non plus les délais de démolition imposées, vous risquez également de payer des pénalités journalières (entre 7,5 euros et 75 euros par jour).

Après le délai, si la démolition n’a toujours pas débuté, votre municipalité peut faire exécuter à vos frais les travaux nécessaires.

Notez également, que même en étant seulement propriétaire bailleur, la loi vous tiendra responsable pénalement de la maison construite sans permis par votre locataire sur le bien immobilier vous appartenant. Vous êtes en tant que bailleur tenu de faire respecter les règles d’urbanisme sur votre propre terrain.

Vous ne pouvez ainsi pas écarter votre responsabilité pénale dans la situation où votre locataire entreprend une construction sans autorisation ni permis. La loi considère en effet que vous avez le pouvoir d’obliger votre locataire à respecter la réglementation en matière d’urbanisme.

Le relevé de l’infraction.

Comme vous pouvez le voir, construire certains types d’ouvrages sans déclaration peut constituer une infraction au Code de l’Urbanisme.

Un agent de l’état, ou même un agent de police, est autorisé à venir faire le constat de l’infraction. L’information peut être remontée aussi bien par un employé municipal, le maire de votre commune et même votre voisin ! L’agent assermenté dépose alors un procès-verbal et demande auprès du TGI

  • L’arrêt immédiat des travaux : il doit être effectif dès la notification. Il peut entraîner la saisie immédiate de tout matériel destiné à a construction.
  • La démolition de la construction ; qu’elle soit opérée par vous, votre opérateur ou une société tierce mandatée par l’Etat, elle restera à votre charge
  • La mise aux normes de travaux, si le cas l’impose, afin d’éviter la démolition.

La saisine du TGI est possible dans un délai allant jusqu’à dix ans après la réalisation des travaux.

Retenez également que le code de l’urbanisme instaure un droit de visite et de communication. Celui-ci autorise les autorités administratives à venir sur place pour s’assurer de la conformité de vos travaux. Il s’applique aujourd’hui à tous les lieux susceptibles d’accueillir des constructions et installations soumises aux dispositions du code de l’urbanisme. Ce droit peut s’exercer durant la construction et au-delà, dans un délai de 6 ans après la fin des travaux.

Le permis de régularisation des travaux

Si votre projet de construction s’avère litigieux, vous pouvez demander un permis de régularisation de vos travaux. Votre demande est soumise à l’analyse de la conformité de vos travaux au PLU local, en l’état où ils se trouvent en date de votre demande de permis de régularisation. Si vos travaux ne respectent pas les règles d’urbanisme, le permis de régularisation ne pourra pas vous être délivré. Les travaux non régularisables doivent donc être abandonnés ou mis en conformité avec les règles d’urbanisme en vigueur.

Construction sans permis : le cas de la prescription

Si vous réalisez une construction sans autorisation, votre responsabilité pénale est engagée sur une période dite « de prescription ». Le délai de prescription est aujourd’hui de six ans, à compter de la fin des travaux. Après six ans, toute poursuite pénale devient caduque.

Cependant, si une demande de permis de construire ou une déclaration de préalable est émise ultérieurement, il pourra y avoir un refus. En effet, la construction initiale ayant été bâtie de manière irrégulière, le code l’urbanisme restera intangible sur ce point.

Soyez cependant vigilants : si, au-delà du délai de six ans, aucune poursuite pénale ne peut être engagée, la commune est malgré tout en mesure d’engager la responsabilité civile de l’auteur des travaux dans la limite de dix ans. Elle saisit alors le TGI pour demander la démolition ou la mise en conformité de la construction.

Comment prouver la date de fin des travaux en cas de construction illégale ?

Nous l’avons vu, le délai de prescription démarre au jour de la fin des travaux. Néanmoins, aucune déclaration de fin de travaux ne permet d’attester de cette date. Puisque les travaux ne sont pas déclarés, aucune déclaration d’achèvement des travaux ne peut être déposée. Il est donc compliqué de prouver cette date. Vous devrez la déterminer, notamment grâce à des factures de travaux, des photographies aériennes, les mentions de l’acte d’acquisition.

Construire sans permis : c’est possible sous certaines conditions !

Réaliser des travaux sans formalité administrative, c’est possible, mais seulement sous certaines conditions !

Votre construction doit déjà se faire sur un site qui ne soit pas situé dans une zone préservée ou défendue. Un projet de construction en secteur protégé ou sauvegardé doit faire l’objet a minima d’une autorisation préalable ou d’un permis de construire. Seule exception : les constructions temporaires de moins de 15 jours.

De manière générale, resoulignons le fait qu’une construction ou une installation est dispensée de l’obtention du permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une non opposition à une déclaration préalable si :

  • Votre construction respecte une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à 12 mètres.
  • La surface de plancher est inférieure ou égale à 5 mètres carrés.
  • L’emprise au sol est inférieure ou égale à 5 mètres carrés

Si votre construction respecte ces trois critères cumulatifs, votre dispense sera effective. Vous n’aurez aucune formalité de contrôle des services d’urbanisme de votre région

  • Si vous envisagez d’associer une piscine au nouveau bâti, la surface de votre bassin ne doit pas dépasser 10m2
  • Si les clôtures et les murs ne dépassent pas 2m, votre construction peut être dispensée d’autorisation
  • Les plateformes qui ne dépassent pas 1m80 au-dessus du sol ne sont pas concernées par les demandes
  • Les logements de loisirs inférieurs ou égaux à 35m2, situés notamment sur des aires de vacances ou des parcs résidentiels de loisirs sont en général dispensées d’autorisation
  • Les terrasses de plain-pied, les murs de soutènement et les constructions temporaires de moins de trois mois sont également dispensées d’autorisation.

A noter : vous trouverez la liste de l’ensemble des constructions dispensées de permis de construire dans les articles R 421-1 et suivants du Code de l’urbanisme.

Pour résumer

Construire sans permis est donc une opération risquée pour toute personne ne connaissant pas bien les dispositions légales qui encadrent les projets de construction en France ! Autant partir avec les bons repères en amont de votre projet pour éviter les mauvaises surprises !

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